Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location comme résidence principale. Et ce n’est qu’une étape : les biens classés F seront concernés en 2028, puis les E en 2034. Dans une copropriété, la question devient vite très concrète : quels lots sont concernés, à quelles conditions, et comment s’y retrouver quand le bâtiment entier ne joue pas dans la même catégorie ?
Car en pratique, tout n’est pas si simple. Un immeuble peut être ancien, chauffé collectivement, rénové par morceaux, avec des appartements très différents les uns des autres. Résultat : deux lots voisins peuvent afficher des DPE opposés. Pour un conseil syndical, un copropriétaire bailleur ou un syndic, mieux vaut donc comprendre précisément le mécanisme. Cela évite les mauvaises surprises au moment d’un renouvellement de bail, d’une relocation ou d’un achat.
Location interdite DPE : de quoi parle-t-on exactement ?
On parle ici des logements considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire les biens dont le DPE est trop mauvais pour être proposés à la location dans les conditions prévues par la loi. L’objectif est simple : pousser le parc locatif à se rénover, progressivement, pour limiter les consommations d’énergie et améliorer le confort des occupants.
Le DPE attribue au logement une note allant de A à G. Plus on descend vers G, plus le logement est énergivore. À partir d’un certain seuil, la location devient interdite pour les nouveaux contrats, ou pour certains renouvellements selon les cas.
En copropriété, cette interdiction ne vise pas l’immeuble “en bloc”, mais bien chaque lot privatif loué comme logement. Autrement dit, ce n’est pas parce que la copropriété est classée mal qu’un lot est automatiquement interdit à la location. Et inversement, un copropriétaire ne peut pas se rassurer en se disant que “l’immeuble se loue depuis toujours” : seul le DPE du logement compte.
Quels logements sont concernés en copropriété ?
La règle concerne les logements loués à usage de résidence principale. En copropriété, sont donc particulièrement visés :
- les appartements mis en location nue ;
- les logements loués meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire ;
- les lots transformés en location après départ d’un occupant ;
- les biens remis sur le marché après vacance locative.
En clair : si vous êtes copropriétaire bailleur et que vous relouez votre appartement, le DPE doit être vérifié avant toute signature. C’est souvent à ce moment-là que le problème apparaît, parfois très tard, surtout lorsque le diagnostic date un peu. Un DPE vieux de dix ans dans un immeuble des années 1960 ? Mauvaise idée. Le logement peut avoir perdu quelques lettres en route.
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Les logements classés F le seront à partir de 2028. Les logements classés E suivront en 2034. Le calendrier est donc déjà en marche, et il ne laisse pas énormément de marge aux propriétaires qui attendent “la bonne année” pour agir.
Ce qui change entre G, F et E
Le plus important est de bien distinguer les étapes. On entend souvent : “La location interdite, c’est seulement pour les pires logements.” Oui, pour l’instant. Mais les seuils vont se resserrer.
- Classe G : interdiction de mise en location pour les nouveaux baux et, selon les situations, lors des reconductions ou renouvellements concernés par la réglementation en vigueur.
- Classe F : interdiction à venir à partir de 2028.
- Classe E : interdiction à venir à partir de 2034.
Le message du législateur est clair : les logements les plus énergivores doivent sortir progressivement du marché locatif s’ils ne sont pas rénovés. Pour les bailleurs en copropriété, la question n’est donc plus “est-ce que cela m’arrivera ?”, mais “quand est-ce que cela me concerne ?”.
Exemple concret : un copropriétaire possède un T2 au 3e étage d’un immeuble chauffé individuellement au gaz, avec simple vitrage et isolation inexistante. Le DPE le classe G. S’il récupère son logement après le départ du locataire en 2025, il ne pourra pas relouer sans travaux permettant de remonter la note. À côté de lui, un autre appartement du même immeuble, rénové avec fenêtres performantes et radiateurs régulés, peut être classé E ou D. Même adresse, deux réalités très différentes.
En copropriété, pourquoi le DPE peut varier autant d’un lot à l’autre ?
Le DPE d’un appartement dépend de plusieurs paramètres propres au lot, mais aussi à l’immeuble. C’est ce qui complique la vie des copropriétaires et du syndic.
- l’isolation des murs, du toit et des planchers ;
- la qualité des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur ou les parties communes ;
- le système de chauffage, individuel ou collectif ;
- la production d’eau chaude sanitaire ;
- la ventilation ;
- l’exposition du lot ;
- la présence ou non de ponts thermiques.
Dans une copropriété, les décisions d’entretien et de travaux sur les parties communes jouent donc un rôle majeur. Une toiture mal isolée, une façade vieillissante ou une chaufferie collective obsolète peuvent tirer vers le bas les DPE de nombreux appartements. Le copropriétaire bailleur, lui, se retrouve parfois à devoir rénover son lot sans pouvoir agir seul sur la cause principale du problème.
Voilà pourquoi les assemblées générales ne devraient jamais traiter les travaux énergétiques comme un sujet “réservé aux grandes copropriétés modernes”. Un immeuble ancien qui laisse filer ses performances thermiques finit toujours par le payer, tôt ou tard, sur les charges, le confort et la location.
Quels sont les cas où la location reste possible ?
Il existe des situations particulières. Toutes les locations ne sont pas concernées de la même manière. Il faut notamment distinguer la location d’un logement principal de certains autres usages.
- les locations saisonnières ou meublés de tourisme ne relèvent pas du même régime que la résidence principale ;
- certains baux spécifiques peuvent obéir à des règles différentes ;
- les biens qui ne sont pas loués comme logement principal ne sont pas systématiquement soumis à l’interdiction liée aux classes énergétiques.
Attention toutefois : ce n’est pas parce qu’un bien échappe à l’interdiction de location qu’il échappe à toute contrainte. D’autres obligations peuvent s’appliquer, notamment en matière d’information du locataire, de décence du logement ou de performance énergétique minimale selon la nature du bail.
En copropriété, il faut aussi rester vigilant sur les locations “atypiques” qui donnent parfois l’impression d’être hors champ. Un lot déclaré en location meublée “de courte durée” mais occupé en réalité comme résidence principale peut poser problème. Le formalisme ne suffit pas toujours à contourner la réalité d’usage.
Le rôle du conseil syndical et du syndic face aux logements énergivores
Le conseil syndical n’a pas à faire le DPE à la place des propriétaires. En revanche, il a tout intérêt à anticiper. Pourquoi ? Parce que les logements classés F ou G dans la copropriété ne sont pas seulement un sujet privé. Ils peuvent signaler des fragilités plus larges de l’immeuble.
Le syndic peut, de son côté, aider à réunir les informations utiles : historique des travaux, devis, diagnostics globaux, entretien de la chaufferie, isolation des toitures, ravalements prévus. Une copropriété bien organisée suit de près ses postes énergétiques. Cela permet d’éviter les décisions prises dans l’urgence, quand plusieurs bailleurs découvrent en même temps que leur lot est devenu difficile à louer.
Le conseil syndical peut aussi encourager une réflexion collective :
- réaliser un audit énergétique ou un diagnostic technique global si nécessaire ;
- prioriser les travaux ayant un impact réel sur les DPE ;
- vérifier les aides mobilisables pour les copropriétés ;
- mieux programmer les rénovations dans le plan pluriannuel de travaux.
Un immeuble qui anticipe évite le scénario classique : tout le monde attend, puis tout le monde panique quand le locataire part. En copropriété, le temps administratif est rarement un allié. Et le temps des artisans, encore moins.
Quelles solutions pour un copropriétaire bailleur ?
Si votre appartement est classé G, F ou bientôt E, il faut agir avant de penser à relouer. La première étape consiste à identifier le poste le plus pénalisant : chauffage, ventilation, fenêtres, isolation, eau chaude. Le DPE donne des indications, mais un professionnel du bâtiment ou un audit plus poussé peut aider à cibler les travaux utiles.
Les travaux les plus fréquents en copropriété concernent :
- le remplacement des menuiseries ;
- l’isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur selon le cas ;
- l’amélioration du système de chauffage ;
- la régulation et le comptage individuel des consommations ;
- la ventilation du logement ;
- l’isolation des combles ou de la toiture quand cela relève des parties communes.
Le point essentiel : certains travaux relèvent du lot privatif, d’autres des parties communes. Si la cause principale du mauvais DPE vient de l’immeuble, il faudra passer par l’assemblée générale. Et là, tout le monde n’a pas forcément la même urgence. Le bailleur concerné par une mise en location en 2025 ne regardera pas les choses comme le copropriétaire occupant qui pense déjà à sa retraite dans dix ans.
Il peut aussi être utile de vérifier si le DPE a été réalisé correctement. Un diagnostic erroné peut arriver. Avant d’engager des dépenses lourdes, mieux vaut contrôler les hypothèses retenues : surface, système de chauffage, matériaux, fenêtres, ventilation. Un DPE mal renseigné peut faire perdre une classe… ou en faire gagner une.
Que risque un bailleur qui loue un logement interdit ?
Louer un logement concerné par l’interdiction n’est pas une simple formalité oubliée dans un classeur. Le risque est réel. Le locataire peut contester la situation, demander une mise en conformité, voire engager des démarches si le logement ne respecte pas les critères exigés. Dans certains cas, le bailleur peut aussi subir un blocage à la relocation ou une pression pour effectuer les travaux.
Mais au-delà du risque juridique, il y a un risque très concret : un bien énergivore se loue mal, se loue moins vite, et peut finir par coûter plus cher qu’il ne rapporte. Entre vacance locative, travaux d’urgence et charges élevées, le rendement s’évapore rapidement. La mauvaise nouvelle, c’est que cela n’a rien d’exceptionnel dans les copropriétés anciennes. La bonne, c’est qu’une stratégie de rénovation bien pensée permet souvent de reprendre la main.
Les bons réflexes à adopter dès maintenant
Si vous êtes copropriétaire bailleur, conseil syndical ou syndic, quelques réflexes simples permettent d’éviter les impasses :
- vérifier la classe DPE avant toute remise en location ;
- anticiper les échéances 2028 et 2034, pas seulement l’interdiction immédiate ;
- faire le lien entre le DPE du lot et l’état énergétique de l’immeuble ;
- inscrire les sujets énergétiques à l’ordre du jour des assemblées générales ;
- ne pas attendre qu’un locataire parte pour découvrir qu’un lot est devenu inutilisable en location.
Dans la réalité d’une copropriété, l’anticipation vaut toujours mieux que l’improvisation. Un propriétaire informé peut étaler ses travaux, le conseil syndical peut préparer les décisions, et le syndic peut faire circuler les bons documents au bon moment. C’est moins spectaculaire qu’un vote en urgence, mais beaucoup plus efficace.
Le DPE n’est donc pas un simple papier de plus dans le dossier locatif. En copropriété, il devient un véritable indicateur de la santé du lot et, souvent, de celle de l’immeuble. Mieux vaut le prendre au sérieux avant que la location ne soit bloquée par la réglementation.
