Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous le nom de DPE, est devenu incontournable dans les ventes et les locations. Pourtant, certains biens immobiliers ne sont pas soumis à cette obligation.
Dans une copropriété, la question mérite une attention particulière. Un copropriétaire peut-il vendre ou louer son lot sans DPE ? Le syndicat des copropriétaires doit-il malgré tout faire réaliser un DPE collectif ? Et que se passe-t-il lorsque le logement semble inhabitable, non chauffé ou particulièrement petit ?
La réponse dépend de la nature du bien, de son usage et de l’opération envisagée. Voici les principales règles à connaître pour éviter les mauvaises interprétations.
Le DPE : une obligation qui concerne quels biens ?
Le DPE évalue la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette énergie allant de A à G et une étiquette climat.
En principe, un DPE doit être établi lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et être annexé au dossier de diagnostic technique.
Le DPE concerne notamment :
- les appartements situés dans une copropriété ;
- les maisons individuelles ;
- les locaux professionnels lorsqu’ils sont soumis aux règles applicables aux bâtiments tertiaires ;
- les bâtiments neufs ou les parties de bâtiments nouvellement construites.
Mais cette obligation connaît plusieurs exceptions. Il ne suffit donc pas de constater qu’un lot est ancien, petit ou difficile à chauffer pour en déduire automatiquement qu’il est exempté.
Les principaux biens exemptés de DPE
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit plusieurs catégories de bâtiments ou de locaux qui ne sont pas soumis au DPE.
Les constructions provisoires
Les constructions prévues pour une durée d’utilisation de deux ans ou moins sont généralement dispensées de DPE. Il peut s’agir, par exemple, d’un bâtiment installé temporairement sur un chantier ou d’une structure destinée à être démontée rapidement.
Cette exception concerne rarement les copropriétés classiques. Elle peut toutefois se rencontrer dans certains ensembles immobiliers particuliers ou dans des opérations de construction provisoire.
Les bâtiments indépendants de moins de 50 m²
Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ne sont pas soumis au DPE.
Attention à la formulation : le bâtiment doit être indépendant. Un appartement de 30 m² situé dans un immeuble collectif n’entre pas dans cette exemption simplement parce qu’il fait moins de 50 m².
Un petit pavillon indépendant peut donc être concerné par l’exception, tandis qu’un studio de 25 m² en copropriété doit normalement disposer d’un DPE lors de sa vente ou de sa location.
Les bâtiments non chauffés ou sans système de refroidissement
Un bâtiment qui ne dispose d’aucun équipement de chauffage fixe peut, dans certains cas, ne pas être soumis au DPE. Il en va de même pour certains locaux qui ne possèdent ni système de chauffage ni dispositif de refroidissement.
Cette règle doit être examinée avec prudence. La présence d’un simple radiateur électrique, d’un poêle fixé au bâtiment ou d’un équipement permanent peut remettre en cause l’exemption.
Un local utilisé comme débarras, dépourvu de chauffage et destiné uniquement au stockage, pourra plus facilement être considéré comme non soumis. À l’inverse, une ancienne chambre transformée en logement mais simplement privée de radiateur ne devient pas automatiquement un bien exempté.
Les lieux de culte, monuments historiques et bâtiments protégés
Les bâtiments utilisés comme lieux de culte ou pour des activités religieuses ne sont pas concernés par le DPE dans les conditions habituelles.
Les monuments historiques peuvent également bénéficier d’une exemption lorsqu’un DPE modifierait leur caractère ou leur aspect de manière incompatible avec les règles de protection du patrimoine.
Dans une copropriété située dans un bâtiment classé ou inscrit, il est donc conseillé de vérifier la situation avec un professionnel du diagnostic ou avec le service compétent en matière de patrimoine. Le classement du bâtiment ne dispense pas nécessairement toutes ses parties de toute obligation immobilière.
Les bâtiments agricoles, artisanaux et industriels
Certains bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels ne sont pas soumis au DPE lorsqu’ils ne sont pas principalement utilisés comme logements ou comme locaux occupés par des personnes pendant de longues périodes.
Un entrepôt, un atelier ou un hangar peut donc être exempté, selon sa configuration et son usage. En revanche, un appartement aménagé dans une partie du bâtiment reste susceptible d’être soumis au DPE comme n’importe quel logement.
La destination réelle du local compte davantage que l’étiquette qui figure sur le règlement de copropriété ou sur un ancien document administratif.
Les logements occupés moins de quatre mois par an
Les logements destinés à être utilisés moins de quatre mois par an peuvent également relever d’une exception.
Cette situation peut concerner certains logements saisonniers ou résidences utilisées très ponctuellement. Encore faut-il pouvoir démontrer la réalité de cet usage. Une simple mention dans une annonce immobilière ne suffit pas forcément.
Si le logement est proposé à la location à l’année, l’exemption ne pourra généralement pas être invoquée. Le propriétaire doit donc être capable de justifier le caractère réellement temporaire de l’occupation.
Un appartement de copropriété de moins de 50 m² doit-il avoir un DPE ?
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes. La réponse est généralement oui.
L’exemption liée à la surface concerne les bâtiments indépendants de moins de 50 m², et non les appartements de moins de 50 m² situés dans un immeuble collectif.
Un studio de 18 m², un deux-pièces de 32 m² ou une chambre de service installée dans un immeuble soumis au statut de la copropriété doivent donc normalement faire l’objet d’un DPE en cas de vente ou de location.
La confusion vient souvent de la différence entre la surface du bâtiment et celle du lot. Dans un immeuble, le bâtiment entier peut faire plusieurs centaines ou milliers de mètres carrés, même si chaque lot est de petite taille.
Le DPE individuel et le DPE collectif : deux obligations différentes
Dans une copropriété, il faut distinguer le DPE réalisé pour un lot privatif du DPE portant sur l’immeuble entier.
Le DPE individuel concerne un appartement ou un local déterminé. Il est notamment nécessaire lors de la vente ou de la location du lot, sauf exemption légale.
Le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment. Il analyse les caractéristiques générales de l’immeuble, son chauffage, sa production d’eau chaude, son isolation et ses consommations énergétiques.
Un appartement peut donc être exempté de DPE individuel dans une situation particulière, alors que l’immeuble reste soumis à l’obligation de réaliser un DPE collectif. Les deux dispositifs ne se remplacent pas.
Le calendrier du DPE collectif en copropriété
L’obligation de réaliser un DPE collectif s’applique progressivement aux copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
- depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots sont concernées ;
- depuis le 1er janvier 2025, l’obligation s’étend aux copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots ;
- à partir du 1er janvier 2026, elle concernera également les copropriétés de 50 lots ou moins.
Le nombre de lots à retenir ne correspond pas uniquement au nombre d’appartements. Il faut tenir compte des lots de copropriété selon les règles applicables au calcul de l’effectif de l’immeuble. Le syndic doit donc vérifier la situation exacte de la copropriété à partir de l’état descriptif de division et des documents officiels.
Le DPE collectif doit être présenté aux copropriétaires. Il peut servir de base à une réflexion sur les travaux d’isolation, le chauffage collectif, la ventilation ou la rénovation de la façade.
Quel rôle pour le syndic et le conseil syndical ?
Le syndic est chargé d’inscrire les questions nécessaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale et de mettre en œuvre les décisions votées. Il doit également conserver les documents techniques de l’immeuble et les tenir à disposition des copropriétaires selon les règles applicables.
Le conseil syndical, de son côté, a tout intérêt à anticiper plutôt qu’à attendre la dernière minute. Demander plusieurs devis, vérifier les qualifications des diagnostiqueurs et comparer le contenu des prestations permet d’éviter une facture mal comprise.
Avant de voter, les copropriétaires peuvent demander :
- si le prestataire est bien certifié pour réaliser le DPE collectif ;
- ce qui est inclus dans le prix proposé ;
- si une visite complète des parties communes et des équipements collectifs est prévue ;
- si le diagnostic comprend des recommandations de travaux détaillées ;
- comment les résultats seront communiqués aux copropriétaires.
Un DPE collectif n’est pas une simple formalité administrative. S’il révèle une mauvaise performance énergétique, il peut influencer les décisions futures de la copropriété et le montant des appels de fonds.
Quelles conséquences lors de la vente ou de la location d’un lot exempté ?
Lorsqu’un bien est réellement exempté, le propriétaire doit pouvoir expliquer cette situation. Il ne faut pas se contenter d’indiquer dans l’annonce « DPE non requis » sans justification.
Le notaire, l’agence immobilière ou le locataire peut demander les raisons de l’absence de diagnostic. Le propriétaire peut alors fournir les éléments utiles : nature du local, absence de chauffage, caractère indépendant du bâtiment, usage saisonnier ou protection historique.
Dans une annonce, les mentions relatives à la performance énergétique ne doivent pas être inventées. Il ne faut pas attribuer une étiquette énergie à un bien qui n’a pas fait l’objet d’un DPE. L’absence de DPE et l’existence d’un mauvais DPE sont deux situations différentes.
Par ailleurs, l’exemption du DPE ne dispense pas automatiquement des autres diagnostics. Selon l’âge du bâtiment, sa localisation et la nature de la transaction, le propriétaire peut devoir fournir un diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz, termites ou encore un état des risques.
Attention aux logements classés F ou G
Un bien non soumis au DPE ne doit pas être confondu avec un logement classé F ou G.
Les logements classés F ou G sont bien soumis au DPE, mais leur mauvaise performance entraîne des conséquences particulières. Dans le secteur locatif, les règles de décence énergétique deviennent progressivement plus strictes. Les logements les plus énergivores peuvent être concernés par des restrictions de mise en location ou par des obligations de travaux.
Un propriétaire ne peut donc pas déclarer son logement « non soumis » simplement parce qu’il est très mal isolé, ancien ou coûteux à chauffer. Une passoire thermique reste une passoire thermique : elle doit être évaluée si elle entre dans le champ du DPE.
Que faire en cas de doute ?
La première étape consiste à identifier précisément le bien : appartement, cave, parking, local commercial, bâtiment indépendant ou partie d’un immeuble collectif. Il faut ensuite examiner son usage réel et ses équipements.
Le règlement de copropriété peut apporter des indications, mais il ne suffit pas toujours à trancher la question. Un local qualifié de cave dans les documents de la copropriété peut avoir été transformé en pièce habitable. À l’inverse, un ancien logement peut être devenu un simple espace de stockage.
En cas d’hésitation, le plus prudent est de demander l’avis d’un diagnostiqueur certifié ou du notaire chargé de la vente. Le coût d’une vérification est généralement bien inférieur aux difficultés provoquées par une annonce irrégulière ou une transaction retardée.
Pour le conseil syndical, le bon réflexe consiste à inscrire le sujet dans le suivi technique de l’immeuble. Même lorsqu’un lot privatif bénéficie d’une exemption, la copropriété peut rester concernée par le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux et les obligations liées à la rénovation énergétique.
En pratique, la question à se poser n’est donc pas seulement : « Mon lot fait-il moins de 50 m² ? » Il faut plutôt vérifier si le bâtiment, son usage et ses équipements entrent réellement dans l’une des catégories prévues par la loi. Dans le doute, mieux vaut un diagnostic réalisé à bon escient qu’une exemption invoquée trop rapidement.
