Gagner quelques mètres carrés dans son appartement fait rêver beaucoup de copropriétaires. Fermer une loggia, créer une véranda, agrandir une pièce vers une cour ou transformer une terrasse en espace habitable : les projets sont nombreux. Mais une question revient souvent : peut-on agrandir sans permis de construire ?
La réponse est oui, dans certains cas. Mais « sans permis » ne signifie pas « sans autorisation ». En copropriété, il faut généralement composer avec deux règles distinctes : les règles d’urbanisme applicables dans la commune et les règles internes de l’immeuble. Les ignorer peut conduire à une demande de remise en état, voire à un conflit sérieux avec le syndic ou les autres copropriétaires.
Permis de construire ou déclaration préalable : quelle différence ?
Avant toute chose, il faut distinguer les démarches administratives. Le permis de construire est obligatoire pour les projets les plus importants. La déclaration préalable concerne des travaux plus limités, mais elle reste une autorisation d’urbanisme à obtenir avant le début du chantier.
Pour une extension, les seuils principaux sont les suivants, sous réserve des règles particulières du plan local d’urbanisme (PLU) :
- dans une commune couverte par un PLU ou un document d’urbanisme équivalent, une extension jusqu’à 40 m² peut généralement relever de la déclaration préalable lorsque la construction se situe en zone urbaine du PLU ;
- hors zone urbaine d’un PLU, le seuil de la déclaration préalable est en principe fixé à 20 m² ;
- au-delà de ces seuils, un permis de construire est généralement nécessaire.
Attention toutefois à la surface totale du logement. Dans certaines situations, une extension comprise entre 20 et 40 m² peut tout de même nécessiter un permis si elle porte la surface de plancher ou l’emprise au sol totale au-delà de 150 m². Le recours à un architecte peut alors également devenir obligatoire.
Les règles peuvent varier selon la nature exacte du projet, la zone concernée, la présence d’un secteur protégé ou les dispositions du PLU. Une véranda de 15 m², une fermeture de balcon et une surélévation ne sont pas analysées de la même façon par la mairie.
Quels travaux peuvent être réalisés sans permis de construire ?
Plusieurs travaux d’agrandissement peuvent être dispensés de permis de construire. Cela ne veut pas dire qu’ils sont systématiquement dispensés de déclaration préalable.
La création d’une petite extension, par exemple, peut relever de la déclaration préalable si elle reste sous les seuils réglementaires. Il en va souvent de même pour la transformation d’une terrasse couverte, la fermeture d’une loggia ou la création d’une véranda de faible superficie.
Certains aménagements intérieurs ne nécessitent aucune formalité d’urbanisme lorsqu’ils ne modifient ni la structure, ni l’aspect extérieur du bâtiment, ni la destination des locaux. Abattre une cloison non porteuse dans son appartement peut donc être dispensé de déclaration. En revanche, créer une ouverture dans un mur porteur, modifier une fenêtre ou agrandir une baie vitrée change immédiatement la nature du dossier.
Dans un immeuble en copropriété, la prudence est indispensable. Un mur situé dans votre appartement peut être une partie commune, même s’il se trouve à l’intérieur de votre lot. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de vérifier ce point. À défaut, une consultation du syndic ou d’un professionnel du bâtiment est préférable.
La copropriété impose ses propres autorisations
Le code de l’urbanisme ne suffit pas à autoriser les travaux. Un copropriétaire doit également respecter la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les décisions prises par l’assemblée générale.
La première question à se poser est simple : les travaux touchent-ils les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ?
Les parties communes ne se limitent pas aux halls, escaliers et toitures. Elles peuvent comprendre, selon le règlement de copropriété, les murs porteurs, les planchers, la façade, les canalisations collectives, les gaines techniques, la toiture-terrasse ou encore certains éléments de fenêtres et de balcons.
Un projet d’agrandissement touche très souvent au gros œuvre, à la façade ou à la structure de l’immeuble. Il peut aussi modifier la répartition des charges, les tantièmes ou les conditions d’utilisation d’une partie commune. Dans ce cas, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire avant le démarrage du chantier.
Quelle majorité faut-il obtenir en assemblée générale ?
La majorité dépend de la nature exacte des travaux. Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation relève généralement de la majorité de l’article 25 de la loi de 1965.
Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non à la seule majorité des personnes présentes ou représentées. Si la résolution n’obtient pas cette majorité, mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut parfois être organisé immédiatement à la majorité de l’article 24.
Dans les dossiers plus sensibles, une majorité renforcée peut être exigée. C’est notamment le cas lorsqu’il est question de s’approprier une partie commune, de modifier la destination de l’immeuble ou de porter atteinte aux modalités de jouissance des autres lots. Une extension construite sur une cour commune ou une terrasse appartenant à la copropriété ne se traite donc pas comme une simple pose de cloison.
Le syndic ne peut pas donner seul une autorisation valable au nom de la copropriété. Même s’il se montre favorable au projet, son accord ne remplace pas un vote régulier de l’assemblée générale.
Un exemple fréquent : fermer une loggia
Prenons le cas d’une copropriétaire qui souhaite fermer une loggia de 8 m² afin d’agrandir son séjour. La surface est modeste et le projet ne semble pas justifier un permis de construire. Pourtant, plusieurs démarches sont nécessaires.
- vérifier les règles du PLU et déterminer si une déclaration préalable est obligatoire ;
- contrôler que la fermeture respecte l’harmonie de la façade et les éventuelles règles architecturales ;
- consulter le règlement de copropriété ;
- faire établir des plans et un descriptif précis des matériaux et couleurs ;
- inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
- attendre l’autorisation de la copropriété et celle de la mairie avant de commencer.
Si la copropriétaire installe les vitrages pendant l’été sans vote, elle peut se retrouver avec une loggia parfaitement conforme au PLU mais irrégulière au regard de la copropriété. Dans ce cas, un copropriétaire peut demander au tribunal la suppression de l’ouvrage, même plusieurs années après sa réalisation selon les circonstances du dossier.
Le dossier à présenter au syndic
Une demande vague du type « j’aimerais fermer mon balcon » a peu de chances de convaincre une assemblée générale. Les copropriétaires doivent pouvoir mesurer les conséquences du projet. Le dossier doit donc être complet et compréhensible.
Il est conseillé de joindre les éléments suivants :
- un plan de situation et un plan du logement avant et après travaux ;
- des plans, coupes et élévations réalisés par un professionnel lorsque cela est nécessaire ;
- des photographies de la façade ou de la zone concernée ;
- la description des matériaux, menuiseries, teintes et équipements prévus ;
- les caractéristiques techniques de l’extension ;
- une note précisant les incidences sur la structure, l’étanchéité, l’isolation et les réseaux ;
- l’autorisation d’urbanisme obtenue ou le récépissé de dépôt de la déclaration préalable ;
- les attestations d’assurance des entreprises intervenantes ;
- un engagement concernant l’entretien futur et la prise en charge des éventuels dommages.
Il faut demander au syndic l’inscription du projet à l’ordre du jour suffisamment tôt. Une question ajoutée dans la précipitation, quelques jours avant l’assemblée générale, risque de ne pas pouvoir être traitée correctement.
Les travaux qui créent une nouvelle surface
Agrandir un appartement peut modifier les tantièmes de copropriété. Si vous annexez une partie commune ou si vous augmentez durablement la surface privative de votre lot, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété peuvent devoir être modifiés.
Cette modification nécessite généralement l’intervention d’un géomètre-expert. Il déterminera la nouvelle répartition des tantièmes en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Un acte modificatif devra ensuite être établi et publié au service de la publicité foncière.
Cette étape a des conséquences concrètes. Les charges générales ou spéciales peuvent évoluer. La valeur du lot est modifiée. En cas de vente, l’acquéreur devra disposer de documents cohérents entre la réalité du logement et les documents de la copropriété.
Un agrandissement réalisé « à l’œil » dans une ancienne cour ou sous une toiture peut donc créer une difficulté juridique durable. Quelques mètres carrés supplémentaires ne justifient pas de mettre toute la copropriété dans le brouillard administratif.
Urbanisme, architecte des bâtiments de France et fiscalité
Les règles sont plus strictes lorsque l’immeuble se situe dans un secteur protégé, à proximité d’un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou dans une zone soumise à des prescriptions architecturales particulières. L’avis de l’architecte des bâtiments de France peut être requis.
La mairie peut également imposer des règles sur les hauteurs, les distances par rapport aux limites, les matériaux, les couleurs ou le maintien d’espaces verts. Le PLU peut interdire certaines extensions, même lorsqu’elles restent sous le seuil du permis de construire.
Il faut aussi anticiper les conséquences fiscales. Une extension peut modifier la taxe foncière et doit être déclarée à l’administration fiscale dans les délais applicables. Selon la commune et la nature du projet, une taxe d’aménagement peut également être due.
Le plus simple est de demander un certificat d’urbanisme d’information ou de rencontrer le service urbanisme avant de déposer le dossier. Un rendez-vous en mairie peut éviter plusieurs semaines d’erreurs et de corrections.
Ne jamais commencer avant d’avoir toutes les autorisations
Le calendrier doit respecter un ordre logique. D’abord, le copropriétaire vérifie la faisabilité technique et juridique du projet. Ensuite, il prépare le dossier pour l’assemblée générale et la mairie. Après obtention des accords, il respecte les délais d’affichage et les éventuels délais de recours avant de lancer les travaux.
Commencer un chantier après avoir seulement déposé une déclaration préalable est risqué. Il faut attendre la décision de la mairie ou l’expiration du délai d’instruction, puis afficher l’autorisation sur le terrain ou la façade lorsque cela est requis. En copropriété, il faut surtout attendre le vote favorable de l’assemblée générale.
Une autorisation d’urbanisme ne régularise pas une intervention sur les parties communes. À l’inverse, un vote favorable de la copropriété ne permet pas de se passer d’une déclaration préalable ou d’un permis. Les deux régimes sont indépendants.
Que risque-t-on en cas d’agrandissement irrégulier ?
Un copropriétaire qui réalise les travaux sans autorisation s’expose à plusieurs conséquences :
- une mise en demeure adressée par le syndic ou le syndicat des copropriétaires ;
- une action en justice visant la remise en état des lieux ;
- la suspension ou l’arrêt du chantier ;
- des difficultés lors de la vente du logement ;
- des sanctions administratives ou pénales en cas d’infraction aux règles d’urbanisme ;
- une mise en cause de sa responsabilité en cas de dommage à la structure, à l’étanchéité ou aux voisins.
La responsabilité peut également être engagée si l’extension provoque une infiltration, une fissure ou une surcharge. Faire intervenir une entreprise assurée et demander les justificatifs d’assurance ne relève donc pas du formalisme inutile. C’est une protection pour le propriétaire comme pour la copropriété.
La méthode à retenir avant de déposer un dossier
Pour avancer sereinement, voici la démarche la plus sûre :
- relire le règlement de copropriété et identifier les parties communes concernées ;
- consulter le PLU et le service urbanisme de la mairie ;
- faire vérifier la faisabilité technique par un architecte, un maître d’œuvre ou un bureau d’études ;
- déterminer s’il faut une déclaration préalable ou un permis de construire ;
- préparer un dossier complet pour le syndic ;
- obtenir le vote de l’assemblée générale avec la majorité appropriée ;
- déposer et obtenir l’autorisation d’urbanisme ;
- faire modifier les documents de copropriété si la surface ou les tantièmes évoluent ;
- commencer les travaux uniquement lorsque toutes les conditions sont réunies.
Un agrandissement sans permis de construire peut donc être parfaitement légal. Mais il doit être préparé avec méthode. En copropriété, le bon réflexe consiste à ne jamais raisonner uniquement en mètres carrés ou en coût de chantier. Il faut aussi examiner la façade, les parties communes, les droits des voisins, les règles du PLU et les décisions de l’assemblée générale.
Autrement dit, l’absence de permis ne dispense ni de déclaration préalable, ni d’autorisation de la copropriété, ni d’un dossier sérieux. Quelques heures de vérification en amont valent souvent mieux que plusieurs années de procédure pour défendre une extension construite trop vite.