En assemblée générale, une résolution peut être adoptée à la majorité de l’article 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. La différence est importante : à l’article 25, il ne suffit pas que la majorité des copropriétaires présents vote « pour ». La résolution doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, y compris ceux qui sont absents et non représentés.
Cette règle s’applique à plusieurs décisions importantes : désignation du syndic, autorisation de certains travaux, installation d’équipements ou délégation de pouvoirs. Voici comment fonctionne cette majorité et dans quels cas elle est requise.
Que signifie voter à la majorité de l’article 25 ?
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant, en principe, à sa quote-part dans les parties communes. Pour qu’une résolution soit adoptée à la majorité de l’article 25, elle doit obtenir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat.
Le calcul porte donc sur la totalité des voix de la copropriété, pas seulement sur celles des personnes présentes à l’assemblée générale. Les copropriétaires absents qui n’ont pas donné de pouvoir pèsent dans le seuil à atteindre, même s’ils ne participent pas au vote.
Exemple : dans un immeuble comptant 1 000 voix, une résolution relevant de l’article 25 doit recueillir au moins 501 voix favorables. Si les copropriétaires présents ou représentés ne représentent que 600 voix, obtenir 301 voix « pour » ne suffit pas forcément : il faut toujours atteindre le seuil calculé sur les 1 000 voix.
Les abstentions ne sont pas des votes favorables. Elles ne réduisent pas le nombre de voix nécessaires à l’adoption. En pratique, une abstention peut donc contribuer à l’échec d’une résolution, puisqu’elle ne permet pas d’atteindre la majorité requise.
Quelles décisions sont prises à cette majorité ?
L’article 25 ne concerne pas toutes les décisions de la copropriété. Il prévoit une liste de décisions déterminées par la loi. Il faut toujours vérifier le texte applicable et l’objet précis de la résolution : deux projets qui se ressemblent peuvent relever de règles de majorité différentes.
La désignation et la révocation du syndic
La désignation du syndic et, le cas échéant, sa révocation relèvent de l’article 25. L’assemblée générale doit donc réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires pour adopter la résolution.
C’est un point à anticiper lorsqu’un changement de syndic est envisagé. Si seuls quelques copropriétaires participent, même un soutien important parmi les présents peut ne pas suffire. Le conseil syndical a intérêt à informer les copropriétaires en amont, à comparer les contrats et à présenter clairement les conséquences du changement.
La désignation des membres du conseil syndical relève également de cette majorité. Si le vote n’aboutit pas, il peut être possible d’utiliser la procédure de passerelle prévue par l’article 25-1, sous certaines conditions.
Les autorisations de travaux demandées par un copropriétaire
Un copropriétaire peut vouloir réaliser des travaux dans son lot qui touchent aux parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement nécessaire lorsque les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble. Cette autorisation est votée à la majorité de l’article 25.
Exemple : un copropriétaire souhaite installer une climatisation avec une unité visible sur la façade, ou remplacer ses fenêtres par un modèle qui modifie l’apparence de l’immeuble. Même si les travaux sont financés par lui seul, ils peuvent affecter les parties communes ou l’aspect extérieur. Il ne peut pas simplement les entreprendre sans vérifier les règles applicables et, le cas échéant, obtenir l’accord de l’assemblée.
La demande doit être suffisamment précise : plans, matériaux, emplacement, modalités d’intervention et incidence éventuelle sur les parties communes. Une résolution vague expose la copropriété à des contestations et le copropriétaire à devoir remettre les lieux en état.
Les délégations de pouvoir
L’assemblée générale peut déléguer à une personne ou à un organe de la copropriété le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24. Cette délégation est elle-même votée à la majorité de l’article 25.
La délégation doit être encadrée. Elle précise notamment son objet, sa durée et, le cas échéant, le montant maximal des dépenses autorisées. Il ne s’agit pas de donner un blanc-seing au syndic ou au conseil syndical. Une délégation claire permet de traiter un sujet défini sans convoquer une nouvelle assemblée pour chaque décision, tout en gardant des limites contrôlables.
Une délégation peut aussi, dans les conditions prévues par la loi, permettre au président du conseil syndical d’engager une action contre le syndic. Là encore, le périmètre et les conditions de la délégation doivent être vérifiés avec attention.
Les équipements et travaux concernés
Plusieurs décisions relatives à l’équipement de l’immeuble ou à certains travaux sont également soumises à l’article 25. Selon le projet et les textes applicables, cela peut notamment concerner :
- la suppression des vide-ordures pour des motifs d’hygiène ;
- l’installation ou la modification d’une antenne collective ;
- certains équipements de mesure ou de répartition des frais de chauffage ;
- des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie ;
- l’installation d’équipements liés à la recharge des véhicules électriques ;
- des dispositifs destinés à sécuriser l’accès à l’immeuble ;
- des travaux sur les parties communes dans les cas prévus par la loi.
Cette liste ne dispense pas de vérifier le fondement juridique de chaque résolution. Les règles peuvent dépendre de la nature des travaux, de leur financement, de leur emplacement et de leur effet sur les parties communes. Le procès-verbal et l’ordre du jour doivent annoncer clairement la décision soumise au vote.
La passerelle de l’article 25-1 : un second vote parfois possible
Une résolution qui n’atteint pas la majorité de l’article 25 n’est pas toujours définitivement rejetée. L’article 25-1 prévoit une passerelle vers la majorité de l’article 24 lorsque le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
Dans ce cas, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote sur le même projet. Cette fois, la résolution est soumise à la majorité de l’article 24, calculée selon les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, dans les conditions prévues par la loi.
Exemple : une résolution obtient 420 voix favorables sur un total de 1 000. Elle n’atteint pas les 501 voix nécessaires à l’article 25, mais dépasse le tiers des voix de la copropriété. Un second vote à la majorité de l’article 24 peut alors être organisé immédiatement.
Si le projet n’atteint pas le seuil d’un tiers, la passerelle immédiate ne peut pas être utilisée. Une nouvelle assemblée peut, dans certaines conditions et dans le délai prévu par la loi, être appelée à statuer à la majorité de l’article 24. Il faut toutefois contrôler les conditions applicables au dossier : la procédure ne doit pas être improvisée le jour de l’assemblée.
La passerelle n’autorise pas à modifier substantiellement le projet entre les deux votes. Elle concerne la même décision, soumise à une majorité différente. Si le contenu change, il peut être nécessaire de reprendre la procédure et de faire inscrire une nouvelle résolution à l’ordre du jour.
Comment préparer une résolution relevant de l’article 25 ?
Avant l’assemblée, le syndic et le conseil syndical doivent identifier la majorité applicable. Une erreur peut entraîner une contestation du vote, même si le projet paraît utile à la majorité des participants.
Pour faciliter un vote éclairé, la convocation doit présenter une résolution compréhensible et joindre les documents nécessaires à la décision. Selon le sujet, il peut s’agir de devis, de plans, de contrats, d’un descriptif des travaux ou d’éléments permettant de comprendre leur coût et leurs conséquences.
Le conseil syndical peut aussi rappeler aux copropriétaires que leur participation compte. Une procuration permet à un copropriétaire absent de se faire représenter, dans le respect des règles applicables. Le vote par correspondance peut également être utilisé lorsque les conditions légales sont réunies. Plus les voix présentes ou représentées sont nombreuses, moins une décision utile risque d’échouer faute d’avoir atteint le seuil requis.
Que faire si la majorité applicable est contestée ?
Si une résolution est votée à la mauvaise majorité, ou si le décompte des voix semble erroné, il faut examiner le procès-verbal et les documents de l’assemblée. Le procès-verbal indique notamment le résultat du vote et les opposants ou défaillants concernés.
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut, sous les conditions prévues par la loi, contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Le délai de contestation est en principe de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il est prudent de vérifier rapidement la situation auprès d’un professionnel du droit, car ce délai est strict.
L’article 25 impose donc une majorité exigeante, mais il ne faut pas le voir comme un obstacle systématique. Il sert à encadrer des décisions importantes pour la copropriété. En identifiant la bonne majorité, en préparant une résolution précise et en mobilisant les copropriétaires, le conseil syndical peut éviter bien des votes manqués — et des assemblées convoquées pour rien.