En copropriété, toutes les décisions ne se prennent pas à la même majorité. Le vote d’un simple entretien courant n’obéit pas aux mêmes règles que l’installation d’un ascenseur, la désignation du syndic ou la suppression d’un équipement collectif.
La majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 occupe une place centrale. Elle est souvent appelée majorité absolue. Son fonctionnement est plus exigeant que celui de la majorité simple de l’article 24, mais moins strict que celui de la double majorité de l’article 26.
Quelles décisions relèvent de l’article 25 ? Comment calcule-t-on cette majorité ? Que se passe-t-il si elle n’est pas atteinte ? Le conseil syndical doit maîtriser ces règles pour éviter les contestations et sécuriser les décisions prises en assemblée générale.
La majorité de l’article 25, de quoi parle-t-on exactement ?
L’article 25 impose que la décision soit approuvée par la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Le calcul porte donc sur l’ensemble des tantièmes de la copropriété, et non uniquement sur les voix des personnes présentes le jour de l’assemblée générale.
Dans une copropriété représentant 1 000 tantièmes, une décision relevant de l’article 25 doit obtenir au moins 501 voix favorables. Peu importe que seuls 600 tantièmes soient représentés en réunion : le seuil reste fixé à 501 voix.
Cette règle peut surprendre. Un copropriétaire présent et favorable ne vote pas seulement face aux personnes installées autour de la table. Il vote par rapport à l’ensemble des droits de vote de l’immeuble.
Les abstentions, les votes blancs et les copropriétaires absents ne sont pas considérés comme des voix favorables. Ils rendent donc plus difficile l’atteinte de la majorité absolue.
La différence avec la majorité de l’article 24
La majorité de l’article 24 est généralement appelée majorité simple. Elle correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
À l’inverse, l’article 25 se calcule sur la totalité des voix du syndicat des copropriétaires.
Prenons un exemple concret. Une copropriété compte 1 000 tantièmes. Le jour de l’assemblée, 700 tantièmes sont présents ou représentés. Une résolution recueille :
- 400 voix pour ;
- 200 voix contre ;
- 100 voix d’abstention ou non exprimées.
À la majorité de l’article 24, la résolution peut être adoptée, car les voix favorables sont supérieures aux voix défavorables exprimées. En revanche, elle échoue à l’article 25, car elle n’atteint pas les 501 voix nécessaires sur les 1 000 tantièmes.
C’est précisément pour cette raison que l’ordre du jour, les pouvoirs et les votes par correspondance doivent être préparés avec sérieux. Une assemblée mal mobilisée peut bloquer une décision pourtant soutenue par les copropriétaires présents.
Les principales décisions soumises à l’article 25
La loi prévoit une liste de décisions qui doivent être adoptées à la majorité de l’article 25. Voici les plus courantes dans la vie d’un immeuble.
La désignation et la révocation du syndic
La nomination du syndic relève de l’article 25. Il en va de même pour sa révocation et, plus largement, pour certaines décisions liées à ses fonctions.
Le conseil syndical doit donc anticiper le renouvellement du mandat. Présenter un seul candidat au dernier moment est rarement une bonne stratégie. Il est préférable de comparer plusieurs contrats, de vérifier les honoraires, les prestations incluses et les conditions de résiliation.
Si aucun candidat n’obtient la majorité absolue, l’assemblée ne peut pas simplement désigner celui qui arrive en tête. Une procédure particulière peut toutefois permettre un second vote, à condition que la résolution ait recueilli un nombre minimum de voix favorables.
La désignation des membres du conseil syndical
L’élection des conseillers syndicaux relève également de l’article 25. Chaque candidat doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Cette règle explique pourquoi une candidature peut ne pas être retenue malgré un nombre important de votes favorables. Si le candidat recueille 480 voix dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il n’est pas élu au premier vote, même si la majorité des votants présents l’a soutenu.
La loi prévoit cependant un mécanisme de second vote dans certaines situations. Il peut permettre de faire élire un candidat qui n’a pas atteint la majorité absolue, mais qui a obtenu un niveau minimum de voix favorables.
Certains travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration soumis à l’article 25 sont notamment ceux qui apportent un équipement ou un service nouveau, ou qui modifient les conditions d’utilisation des parties communes.
On peut citer, selon les circonstances :
- l’installation d’un système de contrôle d’accès ;
- la mise en place d’un dispositif de vidéosurveillance, lorsque les conditions légales sont réunies ;
- l’installation d’équipements destinés à renforcer la sécurité de l’immeuble ;
- certains travaux d’accessibilité ou d’adaptation ;
- la pose d’un système de recharge pour véhicules électriques dans les parties communes ;
- la réalisation de travaux d’économies d’énergie lorsqu’ils ne relèvent pas d’une autre majorité.
Attention : la qualification juridique du projet est déterminante. Une simple réparation, une amélioration, une modification de la destination de l’immeuble ou une appropriation de partie commune ne relèvent pas nécessairement de la même majorité.
Avant le vote, le syndic et le conseil syndical doivent donc identifier le fondement légal applicable. Une résolution adoptée avec la mauvaise majorité peut être contestée.
L’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes
Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dans son appartement et que ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation de l’assemblée générale est généralement nécessaire.
Cette autorisation est souvent votée à la majorité de l’article 25, sauf disposition particulière ou situation relevant d’une majorité différente.
Il peut s’agir, par exemple, de la création d’une ouverture dans un mur porteur, de la modification d’une canalisation commune, de l’installation d’une climatisation visible depuis l’extérieur ou de la pose d’un équipement sur une façade.
La demande doit être suffisamment précise. Plans, descriptif technique, devis, assurance de l’entreprise et éventuelles autorisations administratives doivent être communiqués aux copropriétaires. Une résolution vague du type « autorisation de faire les travaux » est une source classique de difficultés.
La suppression du poste de concierge ou de gardien
La suppression du poste de concierge ou de gardien peut relever de l’article 25 lorsque cette décision ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
La question est rarement purement financière. Elle peut concerner la sécurité, l’entretien, la présence humaine dans l’immeuble et la valeur des logements. Le conseil syndical doit présenter une analyse complète : coût actuel du poste, prestations assurées, conséquences sociales, travaux nécessaires sur la loge et solutions alternatives.
Dans certains cas, une majorité plus stricte peut être nécessaire, notamment si la suppression modifie la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives. Il faut donc examiner le règlement de copropriété et la situation concrète avant d’inscrire la résolution à l’ordre du jour.
La délégation de pouvoir au syndic ou au conseil syndical
L’assemblée générale peut, dans certaines limites, déléguer un pouvoir au syndic ou au conseil syndical. La décision de délégation peut relever de l’article 25.
Cette possibilité doit être encadrée. Une délégation ne signifie pas que l’assemblée abandonne toutes ses compétences. Elle doit préciser son objet, sa durée, son montant maximal et les conditions de contrôle.
Par exemple, le conseil syndical peut être autorisé à choisir une entreprise parmi plusieurs offres pour des travaux déjà définis, dans la limite d’un budget voté. En revanche, une formule trop large donnant carte blanche pour engager n’importe quelle dépense est à éviter.
Que se passe-t-il si la majorité absolue n’est pas atteinte ?
L’échec d’un vote à l’article 25 ne signifie pas toujours que le projet est définitivement abandonné. L’article 25-1 prévoit, dans certaines conditions, un mécanisme de second vote.
Si une résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, elle peut faire l’objet d’un second vote immédiatement au cours de la même assemblée. Elle est alors soumise à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Exemple : sur 1 000 tantièmes, une résolution obtient 350 voix favorables. Elle n’atteint pas les 501 voix nécessaires à l’article 25, mais dépasse le seuil d’un tiers, fixé à 334 voix. Un second vote peut donc être organisé selon les règles prévues par l’article 25-1.
En revanche, si la résolution obtient seulement 300 voix favorables, ce mécanisme ne peut pas être utilisé. Il faudra alors, selon le sujet, inscrire à nouveau la question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée ou renoncer au projet.
Le procès-verbal doit refléter clairement les résultats du premier vote et du second vote. Une mauvaise retranscription peut entraîner une contestation, particulièrement lorsque l’issue de la décision est serrée.
Les erreurs fréquentes lors d’un vote à l’article 25
Plusieurs erreurs reviennent régulièrement dans les assemblées générales.
- Confondre majorité des présents et majorité de tous les copropriétaires : c’est l’erreur la plus fréquente. Le seuil de l’article 25 est calculé sur l’ensemble des tantièmes.
- Oublier les tantièmes : chaque copropriétaire ne dispose pas nécessairement d’une voix. Le règlement de copropriété répartit les droits de vote selon les tantièmes, avec certaines règles particulières.
- Organiser directement un second vote : celui-ci n’est possible que si les conditions légales sont réunies.
- Présenter une résolution imprécise : les copropriétaires doivent savoir exactement ce qu’ils autorisent ou refusent.
- Ne pas vérifier la majorité applicable : un même projet peut relever d’une majorité différente selon sa nature, son ampleur ou ses conséquences.
- Négliger les pouvoirs et le vote par correspondance : une mauvaise gestion des documents de vote peut fragiliser toute l’assemblée.
Comment préparer efficacement une décision relevant de l’article 25 ?
La première étape consiste à qualifier précisément la décision. Le conseil syndical peut demander au syndic de citer le texte légal correspondant dans le projet de résolution et dans la convocation.
La deuxième étape consiste à fournir des informations concrètes aux copropriétaires : devis comparatifs, plans, calendrier, conséquences sur les charges, entretien futur et éventuelles autorisations administratives.
La troisième étape consiste à mobiliser les copropriétaires en amont. Une réunion préparatoire, un message explicatif ou la transmission des devis plusieurs jours avant l’assemblée peuvent faire la différence. Le jour du vote, il est beaucoup plus simple de convaincre lorsque le dossier a été compris à l’avance.
Enfin, le président de séance doit vérifier le décompte des voix. En cas de décision importante, le détail des votes doit être conservé avec soin. Le syndic doit également faire apparaître dans le procès-verbal la majorité utilisée, le résultat obtenu et, s’il y a lieu, les conditions du second vote.
Un enjeu concret pour la gestion de la copropriété
L’article 25 n’est pas une formalité administrative destinée à compliquer les assemblées générales. Il traduit la volonté de réserver certaines décisions à un niveau de soutien suffisamment large.
Pour les copropriétaires, connaître cette majorité permet de mieux comprendre les résultats des votes. Pour le conseil syndical, cela permet surtout de préparer des résolutions solides et d’éviter qu’un projet utile soit bloqué pour une simple erreur de procédure.
Avant chaque assemblée, une question mérite donc d’être posée : la décision proposée repose-t-elle sur la bonne majorité et les copropriétaires disposent-ils de toutes les informations nécessaires pour voter ? Si la réponse est oui, l’assemblée gagne en efficacité et les risques de contestation diminuent nettement.