Dans une copropriété, l’assemblée générale est souvent le moment où tout se joue : travaux, budget, contrats, travaux d’entretien, règles de vie… Et au milieu de tout ça, il y a un article du règlement légal que beaucoup entendent sans toujours le maîtriser : l’article 25 de la copropriété.
Pourquoi est-il si important ? Parce qu’il fixe la majorité requise pour voter certaines décisions essentielles. Mal compris, il peut bloquer une résolution. Bien appliqué, il permet d’avancer sans contestation inutile. Bref, mieux vaut savoir de quoi on parle avant de lever la main en AG.
À quoi sert l’article 25 en copropriété ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 définit les décisions qui doivent être votées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Cela signifie qu’il ne suffit pas d’obtenir la majorité des présents ou représentés le jour de l’assemblée : il faut réunir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient là ou non.
Dit autrement : dans un immeuble avec 1 000 tantièmes, il faut au moins 501 tantièmes pour adopter la résolution. Pas 501 voix des présents, mais 501 sur 1 000 au total. C’est là que beaucoup de résolutions se compliquent. Une assemblée peut être bien remplie et pourtant bloquée faute de quorum “réel” au sens de cette majorité.
Cette règle est conçue pour éviter qu’une petite partie des copropriétaires décide seule sur des sujets importants. En même temps, elle peut rendre les votes plus difficiles. C’est le prix de la prudence collective. En copropriété, la démocratie est parfois plus lente que la météo : elle prend son temps.
Quelles décisions relèvent de l’article 25 ?
L’article 25 ne vise pas toutes les décisions, mais un ensemble de résolutions importantes. Parmi les plus fréquentes, on retrouve :
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ;
- certains travaux d’amélioration ou d’équipement collectif ;
- l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer certains travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;
- la modification de la répartition des charges dans certains cas ;
- la mise en place de dispositifs d’accès, de sécurité ou d’équipements communs ;
- certaines décisions relatives aux contrats ou aux modalités de gestion prévues par la loi.
Attention : la liste exacte dépend du texte applicable et de la nature de la résolution. Le syndic et le conseil syndical doivent donc vérifier, avant l’AG, quelle majorité s’impose réellement. Une erreur de majorité peut fragiliser la décision, voire l’exposer à une contestation.
Exemple simple : si l’assemblée doit voter l’installation d’un interphone plus moderne, on n’est pas forcément dans une simple majorité des présents. Selon les cas, le vote peut relever de l’article 25. Ce n’est pas le nom du projet qui compte, mais son impact juridique.
Majorité absolue : ce que cela change en pratique
La majorité absolue de l’article 25 est plus exigeante que la majorité simple de l’article 24. Avec l’article 24, on compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Avec l’article 25, on compte l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires.
Concrètement, cela veut dire qu’un absent pèse autant qu’un présent dans le calcul du seuil à atteindre. Et c’est souvent là que le vote patine : les copropriétaires absents ne facilitent pas la vie des autres, mais ils comptent quand même dans le total. La copropriété, ce n’est pas seulement payer des charges, c’est aussi participer aux décisions.
Petit exemple. Supposons une copropriété composée de 20 lots représentant 1 000 tantièmes. Une résolution relevant de l’article 25 doit obtenir 501 tantièmes favorables. Si seuls 620 tantièmes sont présents ou représentés et que la résolution recueille 480 tantièmes “pour”, elle est refusée, même si, parmi les votants présents, la majorité est favorable.
Ce mécanisme oblige les gestionnaires et les membres du conseil syndical à anticiper. Il ne suffit pas de préparer la résolution : il faut aussi aller chercher les procurations, prévenir les copropriétaires, et parfois expliquer en amont l’intérêt du vote.
Exemple concret d’application en assemblée générale
Prenons un cas très classique. Une copropriété souhaite installer un système de contrôle d’accès plus sécurisé à l’entrée de l’immeuble. L’objectif est de remplacer un vieux digicode devenu trop facile à contourner.
Le syndic inscrit la résolution à l’ordre du jour. Le conseil syndical demande des devis et compare les solutions. Le jour de l’assemblée, le président de séance rappelle que la décision relève de l’article 25, car il s’agit d’un équipement collectif touchant les parties communes.
Scénario 1 : 10 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 680 tantièmes. La résolution reçoit 520 tantièmes favorables. Elle est adoptée, car la majorité absolue des 1 000 tantièmes est atteinte.
Scénario 2 : même assemblée, même présence, mais la résolution n’obtient que 490 tantièmes “pour”. Elle est rejetée, même si les présents sont majoritairement d’accord. Il manque 11 tantièmes. En copropriété, ces petits écarts font toute la différence.
Scénario 3 : la résolution atteint 470 tantièmes, mais plusieurs copropriétaires sont absents. Dans certains cas, la règle dite de la passerelle peut permettre un second vote à une majorité plus souple. Nous y revenons juste après, car c’est souvent la bouée de sauvetage des assemblées un peu bloquées.
La passerelle de l’article 25-1 : un outil très utile
Quand une résolution relevant de l’article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, mais pas la majorité absolue, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l’article 24. C’est ce qu’on appelle souvent la passerelle de l’article 25-1.
Reprenons l’exemple précédent. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, si la résolution obtient au moins 333 tantièmes favorables, elle peut être revotée sur place à la majorité de l’article 24. Cette possibilité évite de repousser la décision à une autre assemblée, ce qui fait perdre du temps et de l’argent.
Mais attention : cette passerelle ne fonctionne pas dans toutes les situations. Elle ne s’applique que si les conditions légales sont réunies. Elle n’est donc pas un joker universel. Mieux vaut préparer le dossier correctement que compter sur un rattrapage de dernière minute.
Exemple pratique : la copropriété veut installer des arceaux de protection dans le parking pour sécuriser des emplacements. La résolution relève de l’article 25. Elle n’atteint pas la majorité absolue, mais elle obtient 360 tantièmes favorables sur 1 000. Le seuil du tiers est dépassé. Le président peut donc faire revoter la question immédiatement à l’article 24. Cette mécanique sauve bien des assemblées.
Comment préparer le vote pour éviter les blocages ?
L’application de l’article 25 ne se joue pas uniquement pendant l’assemblée. Elle se prépare avant. Un vote bien préparé est souvent un vote gagné à moitié.
Voici ce qui aide vraiment :
- rédiger une résolution claire, précise et juridiquement correcte ;
- indiquer la majorité applicable dans l’ordre du jour ;
- joindre des devis comparatifs si des travaux sont en jeu ;
- expliquer l’intérêt concret de la décision ;
- identifier les copropriétaires susceptibles de voter contre ou de s’abstenir ;
- collecter des pouvoirs dans les règles ;
- anticiper l’éventuelle application de l’article 25-1.
Le conseil syndical a ici un vrai rôle à jouer. Son travail ne se limite pas à contrôler des factures. Il peut relire les projets de résolutions, demander des précisions au syndic, et vérifier que la majorité envisagée est la bonne. Cela évite les formulations floues du type : “validation du projet de travaux”. En AG, ce genre de phrase ne vaut rien ou presque. Il faut savoir exactement ce qui est voté.
Les erreurs fréquentes autour de l’article 25
La première erreur, c’est de confondre l’article 24 et l’article 25. Beaucoup de copropriétaires pensent qu’une majorité des présents suffit toujours. Faux. Si la résolution relève de l’article 25, le calcul se fait sur l’ensemble des tantièmes.
La deuxième erreur, c’est d’inscrire une résolution sans avoir vérifié la bonne base légale. Une erreur de majorité peut entraîner une contestation. Et un contentieux en copropriété, c’est rarement une partie de plaisir. Ça coûte du temps, de l’énergie et parfois de l’argent.
La troisième erreur, c’est de présenter une résolution trop vague. Plus le texte est imprécis, plus le vote devient fragile. Par exemple, “autorisation de travaux dans les parties communes” sans détail sur la nature, l’emplacement et les conditions d’exécution, ce n’est pas sérieux. Il faut préciser le projet, la portée et les limites de l’autorisation.
La quatrième erreur, enfin, c’est de négliger l’explication aux copropriétaires. On obtient rarement une majorité absolue sur un dossier mal compris. Si les gens ne voient pas l’utilité du projet, ils s’abstiennent ou votent contre. Et l’assemblée se transforme en réunion de méfiance.
Quel rôle pour le conseil syndical pendant l’AG ?
Le conseil syndical n’est pas là pour faire de la figuration entre deux rangées de chaises. Il peut réellement fluidifier l’application de l’article 25 en assemblée générale.
Avant l’AG, il peut vérifier que les résolutions sont bien classées selon la bonne majorité. Pendant l’assemblée, il peut aider à reformuler une résolution si une précision s’impose, dans le respect du cadre légal. Après, il peut relire le procès-verbal pour s’assurer que le résultat du vote est correctement retranscrit.
Un bon conseil syndical sait aussi repérer les sujets sensibles : travaux d’amélioration, sécurisation de l’immeuble, installation d’équipements collectifs, changement de syndic. Ce sont typiquement des points où l’article 25 intervient souvent. Plus le dossier est préparé tôt, moins le vote ressemble à un saut d’obstacles.
Exemple de lecture rapide d’un vote en article 25
Imaginons une copropriété de 800 tantièmes. L’AG vote l’installation d’un nouvel éclairage LED dans les parties communes. La résolution est soumise à l’article 25.
- Voix favorables : 390 tantièmes
- Voix contre : 210 tantièmes
- Abstentions et absents : 200 tantièmes
Résultat : la résolution n’est pas adoptée, car la majorité absolue de 401 tantièmes n’est pas atteinte.
Mais si le total favorable avait été de 410 tantièmes, la décision aurait été adoptée, même avec une opposition notable. C’est toute la logique de l’article 25 : une décision importante, mais qui exige un vrai soutien collectif.
Ce qu’il faut retenir pour bien appliquer l’article 25
L’article 25 de la copropriété est un mécanisme central de l’assemblée générale. Il impose une majorité absolue des voix de tous les copropriétaires pour certaines décisions importantes. Son application demande de la rigueur, surtout dans la rédaction des résolutions et dans le calcul des voix.
Le bon réflexe consiste à :
- identifier la bonne majorité avant l’AG ;
- préparer des résolutions claires ;
- expliquer les enjeux aux copropriétaires ;
- anticiper les procurations et les absences ;
- ne pas oublier la passerelle de l’article 25-1 si elle peut s’appliquer.
En pratique, l’article 25 n’est pas un piège. C’est un cadre. Et comme souvent en copropriété, tout dépend de la préparation. Une décision bien rédigée, bien expliquée et votée avec méthode passe beaucoup mieux qu’une résolution improvisée au dernier moment.
En assemblée générale, les détails font la loi. Littéralement.