Une résolution est adoptée, mais certains copropriétaires contestent le résultat : « Nous étions plus nombreux à voter contre ! » Cette réaction est fréquente lorsque l’assemblée générale applique l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ici, la règle ne consiste pas à compter uniquement les personnes présentes ou représentées. Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Comprendre cette majorité absolue permet de mieux préparer une assemblée générale, de vérifier un résultat et d’éviter les mauvaises surprises au dépouillement. Voici les décisions concernées, la méthode de calcul et le mécanisme qui peut parfois sauver une résolution mal engagée.
Article 25 : que signifie la majorité absolue ?
La majorité prévue par l’article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Le calcul se fait donc à partir du total des tantièmes de la copropriété, et non du nombre de personnes présentes dans la salle.
Dans une copropriété totalisant 1 000 tantièmes, une résolution soumise à l’article 25 doit recueillir plus de 500 voix favorables pour être adoptée. Il faut donc au moins 501 tantièmes « pour ». Les copropriétaires absents, non représentés ou qui s’abstiennent ne réduisent pas le seuil à atteindre.
Exemple concret : 600 tantièmes sont représentés à l’assemblée. Une résolution recueille 450 voix pour, 100 contre et 50 abstentions. Elle n’est pas adoptée : les 450 voix favorables ne dépassent pas la moitié des 1 000 tantièmes de la copropriété. Même si les votes exprimés sont largement favorables, le seuil de l’article 25 n’est pas atteint.
À retenir : l’abstention n’est pas un vote « contre », mais elle ne contribue pas non plus à atteindre la majorité absolue. Dans le calcul, elle a donc souvent le même effet pratique qu’une absence.
Quelles décisions sont prises à la majorité de l’article 25 ?
L’article 25 énumère les décisions qui exigent cette majorité renforcée. Il s’agit notamment de choix qui engagent la copropriété dans sa gestion, modifient des équipements ou autorisent certains travaux. La liste et les textes applicables peuvent évoluer : pour une résolution importante, il est prudent de vérifier sa base juridique dans la version en vigueur de la loi.
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La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. Le choix d’un syndic professionnel, le renouvellement de son mandat ou la désignation des conseillers syndicaux relèvent en principe de cette majorité. Le contrat de syndic et la durée du mandat doivent être examinés avant le vote : on ne choisit pas seulement un nom, mais aussi un cadre de gestion et des honoraires.
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La délégation de pouvoir au conseil syndical. L’assemblée peut lui déléguer certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24, dans les limites prévues par la loi. La délégation doit être encadrée, notamment par son objet, sa durée et, le cas échéant, un montant maximal. Elle ne signifie pas que le conseil syndical peut décider de tout à la place de l’assemblée.
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Certains travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition. Il peut s’agir, par exemple, de l’installation d’un nouvel équipement collectif ou de travaux qui améliorent le confort de l’immeuble sans relever d’une autre majorité spécifique. La qualification dépend de la nature exacte du projet : repeindre une cage d’escalier à l’identique n’est pas forcément soumis à la même règle qu’une transformation importante.
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L’autorisation accordée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La demande doit porter sur des travaux réalisés aux frais du copropriétaire et compatibles avec la destination de l’immeuble. La pose d’une unité extérieure de climatisation sur une façade, par exemple, ne s’improvise pas : elle peut toucher à l’aspect extérieur et nécessiter un vote préalable.
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Certains travaux d’accessibilité réalisés aux frais d’un copropriétaire. La loi prévoit une procédure particulière pour des travaux permettant l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite, sous certaines conditions. Il faut notamment vérifier que le projet n’affecte pas la structure de l’immeuble ni ses équipements essentiels.
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La répartition de certaines charges après des travaux. Lorsqu’une décision de travaux modifie l’utilité d’un équipement ou la contribution des copropriétaires dans les conditions prévues par la loi, une adaptation de la répartition des charges peut être soumise à l’article 25. Une modification de tantièmes ne se décide toutefois pas de manière générale par cette règle : la majorité applicable dépend du motif et du texte concerné.
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Certains équipements collectifs ou réseaux de communication. L’installation ou la modification d’équipements, comme une antenne collective ou certains réseaux, peut relever de cette majorité selon le projet et les dispositions applicables. Là encore, le libellé de la résolution et la nature des travaux sont déterminants.
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La mise en place de certains dispositifs liés aux consommations ou aux véhicules électriques. Des décisions concernant le comptage des consommations ou l’équipement de l’immeuble peuvent être soumises à des règles particulières. Les textes ont évolué sur ces sujets : le syndic doit indiquer la majorité retenue et la base légale correspondante, plutôt que de présenter toutes les installations comme relevant automatiquement de l’article 25.
Cette liste donne les principales situations rencontrées, mais elle ne remplace pas l’examen de la résolution. Une même opération peut relever de règles différentes selon qu’elle porte sur une partie privative, une partie commune, l’aspect extérieur ou un équipement essentiel. En cas de doute, demandez au syndic de préciser le fondement juridique et la majorité proposée avant l’assemblée.
La passerelle de l’article 25-1 : un second vote possible
Une résolution qui n’obtient pas la majorité absolue n’est pas toujours définitivement rejetée. L’article 25-1 prévoit une passerelle vers la majorité de l’article 24 : si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24.
Reprenons une copropriété de 1 000 tantièmes. Une résolution obtient 400 voix pour et ne franchit donc pas le seuil de 501 voix nécessaire à l’article 25. Elle a toutefois recueilli au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Un second vote peut alors avoir lieu durant la même assemblée. Pour être adoptée à la majorité de l’article 24, la résolution doit obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, selon les règles applicables.
Attention : le second vote n’est pas une formalité automatique dans toutes les situations. Il faut que le seuil d’un tiers soit atteint et que la résolution puisse bénéficier de cette passerelle. Si elle recueille moins d’un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, elle ne peut pas être repêchée de cette façon pendant l’assemblée. Il faut également respecter les règles de convocation et de présentation des résolutions.
En pratique, le procès-verbal doit permettre de comprendre les résultats des votes, y compris lorsqu’un second scrutin est organisé. Si le premier résultat est proche du seuil, vérifiez les chiffres avant de passer au point suivant : une erreur de total peut changer l’issue du vote.
Ne pas confondre majorité absolue, majorité simple et double majorité
Les règles de majorité portent des noms proches, mais elles ne mesurent pas la même chose. Une confusion peut fausser la lecture d’un procès-verbal ou conduire à contester une décision à tort.
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Article 24, majorité simple : la décision est adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées parmi les voix exprimées.
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Article 25, majorité absolue : il faut obtenir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents ou non.
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Article 26, double majorité : cette règle combine, en principe, une majorité de copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle concerne certaines décisions importantes, par exemple des décisions touchant à la structure de l’immeuble ou à des droits sur les parties communes, sous réserve des conditions précises prévues par la loi.
Le bon réflexe consiste donc à regarder la majorité indiquée pour chaque résolution, puis à contrôler le décompte correspondant. Compter les mains levées ne suffit pas lorsque chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix différent selon ses tantièmes.
Comment vérifier le résultat d’un vote ?
Avant l’assemblée, l’ordre du jour et les documents annexés doivent vous permettre de comprendre ce qui sera soumis au vote. Pour une résolution importante, vérifiez son objet, le devis associé, les conséquences financières et la majorité annoncée. Une résolution vague rend le débat plus difficile et le résultat plus délicat à contrôler.
Pendant l’assemblée, le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs participent au bon déroulement des votes. Les copropriétaires peuvent demander que le résultat soit clairement annoncé : nombre de voix pour, contre, abstentions et, lorsque c’est pertinent, déroulement du second vote. Le syndic est chargé de tenir le procès-verbal selon les règles applicables.
Après l’assemblée, relisez le procès-verbal et comparez les résultats au total des tantièmes de la copropriété. Une erreur de calcul, une mauvaise majorité ou une résolution qui ne correspond pas à la question annoncée peut soulever un problème. Si vous estimez qu’une décision est irrégulière, les délais et modalités de contestation sont stricts : prenez rapidement conseil auprès d’un professionnel du droit. Il ne suffit pas d’être en désaccord avec le résultat pour obtenir son annulation.
Le conseil syndical a un rôle utile avant le vote
Le conseil syndical peut aider les copropriétaires à se prononcer en connaissance de cause. Pour un changement de syndic, il peut comparer les contrats et présenter les différences de prestations. Pour des travaux, il peut demander plusieurs devis, vérifier les modalités de financement et expliquer les conséquences pour les charges. Son rôle est d’éclairer la décision, pas de remplacer le vote de l’assemblée lorsque la loi exige celui-ci.
Un exemple : l’installation d’un équipement collectif est proposée avec un devis unique et peu de détails. Si le conseil syndical demande en amont une description précise, les coûts d’entretien et les solutions alternatives, les copropriétaires peuvent débattre sur des éléments concrets. Ils sont alors mieux à même de décider, et le vote a moins de chances de se transformer en improvisation générale.
La majorité absolue peut sembler difficile à atteindre, surtout dans une copropriété où beaucoup de copropriétaires sont absents. Mais elle répond à une logique simple : pour certaines décisions, la loi exige l’accord d’une part importante de l’ensemble des voix, pas seulement de celles exprimées dans la salle. Préparer les résolutions, informer les copropriétaires et vérifier le décompte reste le meilleur moyen d’éviter qu’un projet utile échoue pour une simple confusion de majorité.