En matière de copropriété, l’assurance des parties communes fait partie des sujets qu’on traite souvent trop vite en assemblée générale. Tant que rien ne brûle, ne fuit, ne tombe ou ne se fissure, tout le monde vote « pour » sans trop regarder. Jusqu’au jour où un sinistre survient… et que l’on découvre, parfois trop tard, que les garanties ne suivent pas.
Dans cet article, je vous propose de passer en revue, de façon très pratico-pratique, ce que tout conseil syndical devrait savoir sur l’assurance des parties communes : obligations légales, garanties vraiment indispensables, points de vigilance dans les contrats et bonnes pratiques pour sécuriser la copropriété.
Ce que la loi impose vraiment en matière d’assurance des parties communes
Depuis la loi Alur, la question ne se pose plus : toutes les copropriétés doivent être assurées. Ce n’est plus une option, c’est une obligation.
Deux volets sont à distinguer :
- L’assurance responsabilité civile (RC) du syndicat des copropriétaires
- L’assurance des dommages aux biens (bâtiment), souvent via un contrat multirisque immeuble
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés aux tiers par l’immeuble, les équipements communs ou la faute du syndicat lui-même (mauvaise maintenance, retard de travaux, etc.).
En pratique, cette RC est quasi toujours intégrée dans un contrat multirisque immeuble. Mais attention : le minimum légal n’est pas forcément suffisant pour protéger réellement la copropriété.
Un point important : l’obligation d’assurance vise le syndicat des copropriétaires, pas le syndic à titre personnel. Le syndic est seulement chargé de faire voter, souscrire et gérer les contrats au nom du syndicat. Par conséquent, le conseil syndical a toute légitimité pour contrôler, questionner et proposer des améliorations.
Parties communes, parties privatives : bien tracer la frontière
On parle beaucoup d’assurance des « parties communes », mais sur le terrain, la frontière avec le privatif n’est pas toujours aussi nette qu’on le pense. Or, c’est précisément cette frontière qui conditionne la prise en charge des sinistres.
Rappel rapide :
- Parties communes : sols, murs porteurs, toiture, façades, réseaux collectifs, hall, escaliers, couloirs, locaux techniques, chaufferie, ascenseurs, cour, jardin, etc.
- Parties privatives : l’intérieur des lots (revêtements, cloisons non porteuses, équipements individuels…), sauf mention contraire du règlement de copropriété.
Problème fréquent : certains règlements de copropriété sont anciens, incomplets ou ambigus. Résultat : au moment du sinistre, l’assureur joue sur cette incertitude pour limiter son intervention, et chacun essaie de refiler la facture à l’autre (copropriété, occupant, assurance habitation).
Le conseil syndical a tout intérêt à :
- Relire le règlement de copropriété avec ces questions en tête : les fenêtres sont-elles communes ou privatives ? Les radiateurs ? Les canalisations d’eau dans les murs ?
- Clarifier en AG quand une interprétation pose problème et, si besoin, envisager une mise à jour ou une décision interprétative.
- Vérifier la cohérence entre le règlement de copropriété et le contrat d’assurance (définition des parties communes, annexes, etc.).
Une simple ligne mal comprise peut faire basculer des milliers d’euros de réparation d’un budget à un autre…
Les garanties indispensables dans un contrat d’assurance des parties communes
Un bon contrat d’assurance des parties communes doit couvrir au minimum les risques suivants. Si l’un manque, le conseil syndical doit s’interroger.
- Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires
Elle couvre les dommages causés :
- aux tiers (un passant blessé par une chute d’élément de façade)
- aux copropriétaires (un ascenseur mal entretenu qui cause un accident)
- aux locataires et visiteurs
Point de vigilance : le montant des plafonds de garantie. Un plafond trop bas peut laisser un reste à charge considérable en cas de sinistre grave (chute d’un balcon, incendie avec blessés, etc.).
- Dégâts des eaux et infiltrations
Dans un immeuble, c’est le sinistre le plus fréquent : fuite sur canalisation commune, infiltration par toiture, défaut d’étanchéité de façade, etc.
Le contrat doit clairement couvrir :
- les canalisations communes (verticales et horizontales selon le cas)
- les infiltrations par toiture, façades, joints de fenêtres si elles sont communes
- les dommages causés aux parties communes et, selon les contrats, à certains éléments privatifs
Astuce pour le conseil syndical : demander précisément où s’arrête la prise en charge de l’assureur de l’immeuble et où commence celle des assurances habitation (et PNO) des copropriétaires. Moins il y a de zones grises, moins il y a de conflits.
- Incendie, explosion, fumée
Cela paraît évident, mais il est utile de vérifier :
- la prise en charge à valeur à neuf ou non
- l’étendue des dommages couverts (parties communes uniquement ou aussi certains dommages aux parties privatives, selon les contrats)
- les exclusions spécifiques (locaux inoccupés, sous-sols, etc.)
- Dommages électriques
Les équipements communs sont de plus en plus nombreux et chers : VMC, portail automatique, vidéophonie, alarme, contrôle d’accès, pompe de relevage… Un dommage électrique mal couvert peut coûter cher au budget de la copropriété.
Vérifiez notamment :
- la couverture des ascenseurs et équipements techniques
- les plafonds d’indemnisation par sinistre
- les franchises spécifiques
- Catastrophes naturelles, tempêtes, grêle, neige
En cas d’arrêté de catastrophe naturelle, ces garanties prennent le relais. Elles sont souvent intégrées d’office, mais il est important de vérifier les plafonds et les conditions d’application.
- Bris de glace et vitrages communs
Halls vitrées, portes automatiques, verrières, marquises : ces éléments coûtent cher à remplacer. Assurez-vous qu’ils sont bien couverts, avec un plafond suffisant.
- Protection juridique
Non obligatoire, mais très utile. Elle permet de :
- bénéficier d’un accompagnement juridique en cas de litige (entreprise, voisinage, fournisseur…)
- prendre en charge une partie des frais d’avocat et d’expertise
Pour un conseil syndical, disposer d’un interlocuteur juridique direct peut faire la différence dans un dossier de sinistre complexe.
Et la dommage-ouvrage dans tout ça ?
La garantie dommages-ouvrage (DO) ne couvre pas l’immeuble en permanence, mais elle est essentielle en cas de gros travaux touchant au bâti (ravalement avec ITE, réfection de toiture, travaux structurels, réhabilitation de réseaux, etc.).
Elle a pour vocation de :
- préfinancer la réparation des dommages graves relevant de la garantie décennale
- éviter à la copropriété de devoir attendre la fin d’un procès pour être indemnisée
Beaucoup de copropriétés hésitent encore à la souscrire, en raison de son coût. Mauvais calcul. En cas de malfaçons lourdes, l’absence de DO peut se traduire par :
- des années de procédure
- un préfinancement par le syndicat (et donc par les copropriétaires) des réparations les plus urgentes
Le conseil syndical a tout intérêt à intégrer la question de la DO dès la préparation des travaux, et à la présenter clairement en AG, avec des exemples à l’appui.
Les pièges fréquents dans les contrats d’assurance des parties communes
Dans beaucoup d’immeubles, le contrat d’assurance est reconduit automatiquement pendant des années, sans réelle remise à plat. Résultat : des garanties obsolètes, des exclusions méconnues et des franchises délirantes.
Voici quelques points sur lesquels le conseil syndical devrait être particulièrement vigilant.
- Les franchises
Un contrat pas cher, mais avec des franchises très élevées, peut coûter bien plus cher à long terme à la copropriété. Sur des sinistres récurrents (dégâts des eaux, vitre cassée, panne d’équipement), la franchise mal calibrée finit par plomber le budget.
Questions à se poser :
- Le niveau de franchise est-il adapté à la taille et au budget de la copropriété ?
- Existe-t-il des franchises spécifiques très élevées (catastrophes naturelles, dégâts des eaux, vandalisme) ?
- Le syndic a-t-il recensé le coût des franchises payées ces dernières années ?
- Les exclusions de garantie
Ce sont souvent les petites lignes que personne ne lit… jusqu’au sinistre. Quelques exclusions fréquentes :
- certains types de toitures ou de façades
- les locaux inoccupés au-delà d’une certaine durée
- l’absence d’entretien ou de vérifications périodiques obligatoires (chaudière, ascenseur, etc.)
Le conseil syndical doit demander au syndic une liste claire des principales exclusions et vérifier qu’elles sont compatibles avec la réalité de l’immeuble.
- La valeur assurée de l’immeuble
Un immeuble peut être assuré pour un montant trop bas (sous-assurance) ou au contraire trop haut (sur-assurance). Dans le premier cas, l’indemnisation sera réduite en proportion en cas de sinistre lourd. Dans le second, la copropriété paye une prime inutilement élevée.
Bon réflexe : demander tous les 5 à 10 ans (ou à l’occasion de gros travaux) une actualisation de la valeur de reconstruction, éventuellement via une estimation professionnelle.
- Les garanties « accessoires »… parfois cruciales
Certaines options font une vraie différence en pratique :
- prise en charge des frais de relogement de certains occupants
- prise en charge des honoraires d’expert d’assuré
- frais de déblai, démolition, sécurisation après sinistre
Sur le papier, ce sont des « options ». Sur le terrain, elles peuvent alléger considérablement la gestion d’un sinistre majeur.
Le rôle clé du conseil syndical dans la gestion de l’assurance
Le syndic gère les contrats, mais le conseil syndical ne doit pas se contenter d’être spectateur. Il a plusieurs rôles stratégiques à jouer.
- Analyser régulièrement le contrat en place
Au moins tous les 3 à 5 ans, il est utile de :
- relire les garanties
- vérifier l’adéquation avec l’état de l’immeuble (travaux récents, nouveaux équipements, changement d’usage de locaux…)
- analyser le rapport sinistres / primes
Une copropriété qui a peu de sinistres mais paie très cher a sans doute une marge de négociation ou d’appel d’offres.
- Mettre en concurrence les assureurs
Le marché de l’assurance copropriété est concurrentiel. Le conseil syndical peut demander au syndic :
- de solliciter plusieurs devis comparables
- de présenter clairement les différences : garanties, plafonds, franchises, exclusions
- de soumettre ces éléments en AG pour un vote éclairé
L’objectif n’est pas de choisir systématiquement le moins cher, mais le plus adapté au profil de la copropriété.
- Suivre les sinistres et leurs conséquences
Le conseil syndical peut demander au syndic un tableau de bord des sinistres :
- nombre de sinistres par an (par type : dégât des eaux, incendie, bris de glace…)
- montant indemnisé
- franchises payées
- zones récurrentes (même colonne d’eau, même toiture, même local technique…)
Ce suivi permet de :
- repérer des problèmes structurels (une fuite récurrente n’est pas un hasard)
- argumenter face à l’assureur en cas d’augmentation de prime
- prioriser certains travaux d’entretien ou de rénovation
- Améliorer l’information des copropriétaires
Une bonne part des tensions autour des sinistres vient d’un manque d’information. Le conseil syndical peut :
- rappeler chaque année, via un courrier ou un affichage, ce que couvre l’assurance de l’immeuble
- inviter chaque copropriétaire à vérifier sa propre assurance habitation ou PNO
- expliquer les démarches pratiques en cas de sinistre affectant les parties communes
Moins il y a de surprises le jour où un dommage survient, mieux se passe la gestion collective.
Bonnes pratiques pour un conseil syndical proactif
Pour finir, quelques habitudes simples à mettre en place qui font gagner du temps, de l’argent et des nerfs à tout le monde.
- Documenter l’état des parties communes
Réaliser régulièrement (par exemple tous les 2 ans) :
- un reportage photo des parties communes (toiture accessible, hall, escaliers, sous-sol, locaux techniques…)
- un inventaire des équipements (marques, dates de pose, garanties, contrats d’entretien)
En cas de sinistre, disposer d’un état « avant » facilite la discussion avec l’expert et limite les contestations sur l’ampleur des dommages.
- Avoir une procédure claire en cas de sinistre
Qui prévient le syndic ? Dans quel délai ? Qui prend les photos ? Où sont les coordonnées de l’assureur ? Cela peut sembler basique, mais dans l’urgence, un petit mémo affiché dans le local du conseil syndical ou transmis aux copropriétaires fait gagner un temps précieux.
Par exemple :
- en cas de dégât des eaux important : sécuriser, couper l’eau si possible, photos, prévenir immédiatement le syndic
- en cas de dommage à un équipement commun : photos, noter la date, l’heure, les circonstances, témoins éventuels
- Contrôler les assurances des entreprises intervenant dans l’immeuble
Avant tout gros chantier ou même un simple contrat d’entretien, le conseil syndical peut demander au syndic :
- une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle de l’entreprise
- pour les travaux importants, une attestation décennale couvrant bien la nature des travaux réalisés
Cela évite que la copropriété se retrouve en première ligne pour des dommages clairement imputables à un prestataire.
- Garder une trace des échanges avec l’assureur
Trop souvent, les discussions sur un sinistre compliqué se font par téléphone, sans trace écrite. Le conseil syndical a intérêt à :
- demander au syndic de privilégier les courriels et courriers
- se faire transmettre les échanges importants
- archiver les dossiers de sinistre significatifs (rapports d’expertise, chiffrages, décisions)
En cas de désaccord sérieux, disposer d’un historique sérieux est un atout.
En résumé, l’assurance des parties communes n’est ni un sujet purement technique réservé au syndic, ni un simple poste de dépense à valider machinalement en AG. C’est un véritable outil de protection du patrimoine collectif, qui mérite l’attention du conseil syndical.
En prenant le temps de comprendre les garanties, de lire ce qui est réellement couvert (et ce qui ne l’est pas), de suivre les sinistres et de mettre en concurrence les assurances quand c’est pertinent, le conseil syndical joue pleinement son rôle : défendre les intérêts des copropriétaires, aujourd’hui… et le jour où ça se complique.