Lors d’une assemblée générale, certains projets sont adoptés à la majorité des voix exprimées. D’autres doivent recueillir une majorité plus exigeante : celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette règle peut surprendre, car elle ne dépend pas seulement du nombre de personnes présentes dans la salle. Elle prend en compte les voix de tous les copropriétaires.
Alors, quelles décisions nécessitent ce vote ? Comment calculer la majorité et que se passe-t-il si le seuil n’est pas atteint ? Voici les repères utiles pour préparer une assemblée générale et éviter les mauvaises surprises au dépouillement.
La majorité de l’article 25, en clair
L’article 25 impose la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le calcul se fait donc sur la totalité des tantièmes de la copropriété, et non uniquement sur ceux des copropriétaires présents ou représentés.
Prenons un immeuble dont les copropriétaires détiennent ensemble 1 000 tantièmes. Pour qu’une résolution relevant de l’article 25 soit adoptée, elle doit recueillir plus de 500 voix. Si seuls 700 tantièmes sont représentés à l’assemblée, les voix des absents continuent à compter dans le seuil à atteindre. L’abstention ne vaut pas un vote favorable et rend donc plus difficile l’obtention de la majorité requise.
C’est une différence importante avec la majorité de l’article 24, calculée à partir des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. À l’article 25, le poids des absents se fait sentir. Un projet peut ainsi recueillir une large majorité parmi les participants sans être adopté.
Les décisions courantes soumises à l’article 25
La loi prévoit plusieurs catégories de décisions pour lesquelles la majorité de l’article 25 s’applique. Il faut toujours vérifier le texte applicable et la nature précise du projet : une résolution mal qualifiée peut entraîner une contestation de la décision.
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La désignation ou la révocation du syndic. Le choix du syndic et la fin de son mandat sont votés à la majorité de l’article 25. Le contrat proposé, sa durée et sa date de prise d’effet doivent être présentés clairement aux copropriétaires.
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La désignation ou la révocation des membres du conseil syndical. Les copropriétaires votent selon cette même majorité pour élire les conseillers syndicaux. Dans certains cas, des règles particulières permettent de recourir à un autre vote si la majorité n’est pas atteinte.
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L’autorisation de travaux réalisés par un copropriétaire à ses frais. Elle est nécessaire lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, même s’ils sont entrepris dans un lot privatif. L’autorisation doit porter sur un projet précis, conforme à la destination de l’immeuble.
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La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage d’un lot. Par exemple, si un local change d’utilisation et que cette nouvelle affectation modifie les conditions dans lesquelles certaines charges doivent être réparties, l’assemblée peut être amenée à voter cette adaptation.
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Certaines délégations de pouvoir. L’assemblée peut, dans les limites prévues par la loi, déléguer le pouvoir de prendre des décisions relevant normalement de l’article 24. La délégation doit être encadrée : elle porte sur un objet défini et respecte les conditions légales.
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Certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives. Lorsque la loi prévoit que des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre peuvent être décidés collectivement, leur vote relève des règles applicables à ces travaux, dont la majorité de l’article 25 dans les cas prévus.
Cette liste ne signifie pas que toute décision importante relève automatiquement de l’article 25. Le régime de vote dépend de la disposition légale applicable au projet. Des travaux peuvent relever de l’article 24, de l’article 25 ou, dans certains cas, de l’article 26, selon leur nature et leurs effets sur l’immeuble.
Travaux dans un lot privatif : l’exemple du copropriétaire qui veut ouvrir un mur
Un copropriétaire souhaite remplacer ses fenêtres par un modèle différent, installer une climatisation avec une unité extérieure ou créer une ouverture dans un mur porteur. Même si les travaux sont financés par lui et réalisés dans son appartement, ils peuvent toucher aux parties communes ou modifier l’aspect extérieur de l’immeuble.
Il ne suffit donc pas de demander un accord oral au syndic ou au conseil syndical. Le copropriétaire doit faire inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale et fournir les éléments utiles à l’examen du projet : plans, descriptif technique, choix des matériaux et, si nécessaire, avis d’un professionnel. L’assemblée vote ensuite l’autorisation selon la majorité prévue par la loi.
Le conseil syndical peut aider à vérifier que le dossier est complet, mais il ne remplace pas l’assemblée générale. Et une autorisation générale du type « le copropriétaire pourra réaliser les travaux nécessaires » est souvent trop imprécise. Plus le projet est détaillé, plus le vote est éclairé et plus la décision est solide.
La passerelle de l’article 25-1 : un second vote possible
La loi prévoit un mécanisme pour éviter qu’un projet soutenu par une part significative des copropriétaires soit bloqué uniquement parce que la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte. C’est la passerelle de l’article 25-1.
Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, mais pas la majorité de l’article 25, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. La résolution peut alors être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Exemple : dans une copropriété représentant 1 000 tantièmes, une résolution obtient 420 voix favorables. Elle n’atteint pas la majorité de l’article 25, qui exige plus de 500 voix, mais dépasse le seuil d’un tiers, soit environ 333 voix. Un second vote peut alors avoir lieu à la majorité de l’article 24.
En revanche, si la résolution recueille moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, cette passerelle ne peut pas être utilisée. Il faut également vérifier que le texte autorise bien son application à la décision concernée. Ce mécanisme n’est pas un joker utilisable pour n’importe quelle résolution.
Un vote qui se prépare avant l’assemblée
La majorité de l’article 25 rend la préparation particulièrement importante. Si de nombreux copropriétaires sont absents, une décision peut échouer même si les participants y sont largement favorables. Quelques précautions permettent d’améliorer la qualité du vote et de limiter les blocages.
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Formuler une résolution précise. Les copropriétaires doivent comprendre exactement ce qu’ils approuvent, à quel coût et selon quelles modalités.
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Joindre les documents utiles à la convocation. Devis, plans, contrats ou notes explicatives permettent de voter en connaissance de cause.
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Encourager la participation. Les copropriétaires peuvent assister à l’assemblée, donner un pouvoir ou utiliser le vote par correspondance dans les conditions prévues.
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Vérifier le fondement juridique de la majorité. Le syndic et le conseil syndical doivent s’assurer que la résolution est soumise au bon article de loi.
Un exemple classique : le conseil syndical souhaite changer de syndic. Le contrat du candidat est transmis aux copropriétaires avant la réunion, mais une partie des résidents ne se déplace pas et ne donne pas de pouvoir. Le candidat peut obtenir une majorité nette parmi les personnes présentes, sans atteindre la majorité de tous les tantièmes. Il est donc utile d’anticiper le vote, d’expliquer le choix et de rappeler les moyens de participer.
Que vérifier après le vote ?
Le procès-verbal doit faire apparaître le résultat de chaque résolution et permettre de vérifier le calcul des voix. Pour une décision relevant de l’article 25, il est important que le total des voix favorables soit rapporté à l’ensemble des voix de la copropriété, et pas seulement aux tantièmes présents dans la salle.
Si la résolution n’est pas adoptée, il faut distinguer deux situations : le seuil d’un tiers a été atteint, auquel cas un second vote immédiat peut être possible, ou il ne l’a pas été, auquel cas la résolution est rejetée. Selon le projet, il peut être nécessaire de revoir le dossier, de modifier la proposition ou de la présenter lors d’une prochaine assemblée.
Les copropriétaires qui souhaitent contester une décision doivent également être attentifs aux délais légaux. En règle générale, l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant. Pour une situation particulière, mieux vaut vérifier les conditions applicables avec un professionnel du droit.
Le bon réflexe : identifier la majorité avant de convoquer
La majorité de l’article 25 concerne notamment le choix du syndic, l’élection du conseil syndical et certaines autorisations de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, ce qui la rend plus exigeante que la majorité de l’article 24. La passerelle de l’article 25-1 peut parfois permettre un second vote, mais uniquement si ses conditions sont réunies.
Avant d’envoyer une convocation, le syndic et le conseil syndical ont donc intérêt à vérifier la base légale de chaque résolution, sa rédaction et les pièces jointes. Un vote bien préparé n’assure pas toujours l’adoption du projet, mais il évite au moins de découvrir, après dépouillement, que la bonne majorité n’a pas été appliquée.