Une résolution est rejetée parce qu’il n’y aurait pas assez de « tantièmes » ? Un voisin affirme que l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de vote en assemblée générale ? Il y a probablement une confusion. Cet article est important pour comprendre ce qui appartient à chacun dans la copropriété, mais il ne détermine pas les majorités applicables aux décisions.
Pour savoir qui vote, sur quoi et avec quelle majorité, il faut lire plusieurs dispositions de la loi, notamment les articles 22, 24, 25 et 26. Voici comment s’y retrouver, sans transformer la préparation de votre prochaine assemblée générale en exercice de droit.
Ce que dit réellement l’article 2 de la loi de 1965
L’article 2 définit les parties privatives : ce sont les locaux et espaces réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Ils sont sa propriété exclusive. Un appartement constitue généralement une partie privative, tout comme certains emplacements de stationnement ou certaines caves, selon le règlement de copropriété.
Cette définition aide à distinguer les parties privatives des parties communes, mais elle ne répond pas à la question « quelle majorité faut-il pour voter les travaux ? ». Elle ne fixe ni le nombre de voix de chaque copropriétaire, ni les seuils nécessaires pour adopter une résolution.
La distinction reste néanmoins utile en assemblée générale. Elle permet, par exemple, de vérifier si une réparation concerne un élément privatif ou commun, et donc de déterminer qui doit la prendre en charge ou si la décision relève de la collectivité. Attention : la qualification précise dépend du règlement de copropriété et, le cas échéant, de l’état descriptif de division. Un élément situé dans un appartement n’est pas automatiquement privatif ; une canalisation ou un mur peut relever des parties communes selon les documents de l’immeuble.
Qui dispose de voix en assemblée générale ?
En principe, les voix d’un copropriétaire sont proportionnelles à sa quote-part dans les parties communes. Cette quote-part est exprimée en tantièmes ou en millièmes dans les documents de la copropriété. Si votre lot représente 80 millièmes sur 1 000, vous disposez normalement de 80 voix pour les décisions soumises au vote.
Le nombre de voix ne dépend donc pas du nombre de personnes occupant un logement. Un appartement détenu par deux indivisaires ne donne pas, à lui seul, deux fois plus de voix. Les indivisaires doivent désigner un mandataire commun pour les représenter à l’assemblée générale. De même, un copropriétaire possédant plusieurs lots additionne les voix correspondant à ses quotes-parts.
Une exception importante figure à l’article 22 : lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cette règle vise à éviter qu’un seul propriétaire puisse décider seul de tout, simplement parce qu’il détient une très grande part de l’immeuble.
En pratique, consultez le règlement de copropriété et les annexes relatives à la répartition des tantièmes. En cas d’erreur apparente dans la feuille de présence ou dans le décompte des voix, signalez-la au président de séance et demandez qu’elle soit consignée au procès-verbal.
La majorité de l’article 24 : la majorité la plus courante
L’article 24 prévoit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées parmi les voix exprimées. Cette majorité s’applique notamment aux décisions courantes qui ne relèvent pas d’une majorité plus exigeante prévue par la loi.
Exemple : lors d’une assemblée, 600 voix sont représentées ou exprimées. Sur une résolution, 320 voix votent pour, 210 contre et 70 s’abstiennent. Les abstentions étant écartées, les voix exprimées sont au nombre de 530. La résolution est adoptée si les voix favorables dépassent les voix défavorables, soit ici 320 contre 210.
Ce mode de calcul explique pourquoi une résolution peut être adoptée même si elle ne recueille pas la majorité de toutes les voix de la copropriété. Les copropriétaires absents et ceux qui s’abstiennent ne sont pas assimilés à des votes contre pour cette majorité.
La majorité de l’article 25 : un seuil calculé sur toute la copropriété
L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le calcul se fait donc sur l’ensemble des tantièmes de la copropriété, y compris ceux des copropriétaires absents, non représentés ou qui n’ont pas voté par correspondance.
Cette majorité s’applique à certaines décisions importantes, par exemple à la désignation ou à la révocation du syndic, ainsi qu’à plusieurs décisions relatives aux travaux ou aux équipements. Il faut toutefois vérifier le texte applicable à la décision envisagée : les règles et exceptions varient selon la nature précise de la résolution.
Reprenons un immeuble comptant 1 000 millièmes. Pour atteindre la majorité de l’article 25, il faut obtenir plus de 500 voix favorables. Si une résolution recueille 480 voix pour, 100 contre et que les titulaires des 420 millièmes restants sont absents ou abstentionnistes, elle n’atteint pas le seuil requis, même si les votes favorables sont largement supérieurs aux votes contre.
La passerelle de l’article 25-1 : éviter de tout reporter
Dans certains cas, une résolution qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 peut faire l’objet d’un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Cette possibilité, appelée « passerelle », est prévue par l’article 25-1 sous certaines conditions.
En simplifiant, la résolution doit d’abord avoir recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil est atteint sans que la majorité de l’article 25 soit obtenue, un second vote peut être organisé dans les conditions prévues par la loi. Il ne s’agit pas d’un droit applicable à toutes les décisions : la passerelle dépend de la résolution concernée et des dispositions légales en vigueur.
Exemple : une décision relevant de l’article 25 obtient 420 voix favorables sur 1 000. Elle n’atteint pas la majorité absolue, mais dépasse le tiers des voix de la copropriété. Un second vote à la majorité de l’article 24 peut alors être envisageable. Le secrétaire de séance doit toutefois vérifier que cette passerelle est bien autorisée pour la décision en question.
La double majorité de l’article 26
L’article 26 prévoit une majorité renforcée, souvent appelée double majorité. La décision doit réunir la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété. Deux conditions doivent donc être satisfaites : un seuil en nombre de copropriétaires et un seuil en tantièmes.
Cette règle concerne des décisions particulièrement importantes, telles que certaines modifications du règlement de copropriété ou certains actes portant sur les parties communes. Les cas sont encadrés par la loi. Là encore, il ne suffit pas de se dire qu’une décision semble importante : c’est sa nature juridique qui détermine la majorité applicable.
Les dispositions de l’article 26 prévoient également, dans certaines situations, la possibilité d’un nouveau vote selon des conditions spécifiques. Avant d’utiliser cette possibilité, le syndic et le conseil syndical doivent vérifier que les seuils atteints et la nature de la résolution le permettent. Un mauvais calcul peut fragiliser la décision et ouvrir la voie à une contestation.
Comment éviter les erreurs de vote ?
Le premier réflexe consiste à examiner l’ordre du jour et les projets de résolution avant l’assemblée. Pour chaque décision, le texte doit être suffisamment précis et la majorité applicable doit être identifiée. Une résolution vague comme « travaux à décider » ne permet pas aux copropriétaires de mesurer clairement ce sur quoi ils se prononcent.
Le jour de l’assemblée, gardez en tête quelques vérifications simples :
- Vérifiez que vos tantièmes et ceux des copropriétaires présents ou représentés sont correctement reportés.
- Assurez-vous que chaque résolution fait l’objet d’un vote distinct lorsque plusieurs décisions différentes sont proposées.
- Demandez quelle majorité s’applique avant le vote si elle n’est pas indiquée ou si un doute subsiste.
- Faites distinguer les votes pour, les votes contre et les abstentions dans le décompte.
- Si vous contestez la procédure ou le résultat, demandez que votre observation soit inscrite au procès-verbal.
Un cas fréquent concerne les travaux de rénovation : l’assemblée peut devoir voter séparément le principe des travaux, le choix de l’entreprise et leur financement, selon les décisions proposées et les règles applicables. Regrouper plusieurs sujets dans une résolution unique peut rendre le vote difficile à comprendre et empêcher les copropriétaires de se prononcer clairement.
Le procès-verbal : la trace indispensable
Le résultat ne se résume pas à « adopté » ou « rejeté ». Le procès-verbal doit permettre de retrouver le détail du scrutin et la majorité appliquée. Cette traçabilité est essentielle, notamment si un copropriétaire estime que le résultat a été mal calculé ou que la résolution n’a pas été adoptée selon la règle applicable.
Après l’assemblée, relisez le procès-verbal dès sa réception. Comparez les voix annoncées avec le résultat inscrit et vérifiez que les observations formulées en séance y figurent. Les délais pour contester une décision d’assemblée générale sont stricts : selon l’article 42 de la loi de 1965, l’action en contestation est en principe réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants et doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sous réserve des conditions prévues par les textes.
Pour résumer le point essentiel sans confondre les articles : l’article 2 définit les parties privatives ; l’article 22 traite notamment des voix des copropriétaires ; les articles 24, 25 et 26 fixent plusieurs majorités de vote. Avant chaque assemblée, identifiez la nature de la décision, vérifiez la majorité applicable et contrôlez le décompte. C’est souvent le meilleur moyen d’éviter qu’un débat sur les travaux de la cage d’escalier ne se termine par une querelle sur les millièmes.
